Woningcorporaties gooien honderden euro's op de redelijke huurprijs in de vrije sector: 'Dit is huurders uitknijpen'

WONEN Woningcorporaties gooien honderden euro's op de redelijke huurprijs in de vrije sector: 'Dit is huurders uitknijpen' Marion Keete Vandaag, 09:35 • 8 minuten leestijd Rotterdamse corporatiewoning © Rijnmond Al zijn de excessen niet zo extreem als in de private verhuur, ook Rotterdamse woningcorporaties vragen woekerhuren. Het gaat om bedragen tussen de 120 en ruim 330 euro te veel. Iedere maand weer, blijkt uit onderzoek van Rijnmond.

Corporaties overtreden de wet die sinds 1 juli van kracht is niet, maar het druist wel in tegen het uitgangspunt van redelijke huurprijzen. Daardoor hebben zittende huurders pech: de corporaties willen hun huren niet verlagen. De Woonbond vindt dat corporaties huurders uitknijpen.



"Het zou mooi zijn als Havensteder zelf het initiatief neemt om de huur volgens de nieuwe wet te verlagen. Vooral omdat ze zo opgeven dat ze de huurder centraal stellen", zegt de 30-jarige Abdennour. De Rotterdammer huurt samen met zijn vrouw een appartement in Rotterdam-West, voor de prijs van maar liefst 1323 euro per maand.

Oneerlijk Een expert heeft vastgesteld dat ze teveel betalen. Toch verloren ze een zaak hierover bij de Huurcommissie omdat die vóór 1 juli nog niet bevoegd was om een bindend vonnis te vellen over huurwoningen in het middensegment. Die uitspraak is van twee jaar geleden.

"Het voelt nog steeds heel oneerlijk, vooral nu de nieuwe wet van kracht is", zegt het stel. Die zei: Dan zoekt u toch een partner om de kosten mee te delen. We gaan uw huurprijs niet aanpassen, ook niet na uw pensioen.

Huurder Cor kreeg wonderlijk advies van corporatiemedewerker Sinds 1 juli 2024 is de wet veranderd en gelden er maximale huurprijzen voor alle huurwoningen onder de 187 punten. Het puntensysteem van het zogeheten woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt voortaan de huurprijs. Bij een woning van 186 punten hoort een maximale huurprijs van 1157,95 euro.

Bij nieuwe huurcontracten zijn private verhuurders en woningcorporaties verplicht zich daaraan te houden. Tot 1 juli golden er vrijemarktprijzen voor de categorie huurwoningen van 144 t/m 186 punten. Veel meer dan de buren betalen Sinds de Wet betaalbare huur per 1 juli is ingevoerd, moeten alle verhuurders zich houden aan maximale huurprijzen voor deze huurwoningen.

En dus stuurt Abdennour een mail naar zijn huisbaas met een verzoek tot huurverlaging. De belangrijkste taak van de Rotterdamse corporaties is het verhuren van sociale huurwoningen met een maximumprijs van 880 euro aan mensen met lage inkomens. Een klein deel van het corporatievastgoed valt in het duurdere segment en die zijn beschikbaar voor huurders die meer verdienen.

Begin 2022 trekken Abdennour en zijn vrouw een lot uit de loterij als zo'n duurdere woning vrijkomt. Alleen de prijs, die is 'belachelijk' hoog. Ze starten met een huurprijs van 1130 euro, die inmiddels met bijna 200 euro is opgelopen.

Het is niet alleen veel meer dan de buren betalen, het is ook veel meer dan het zogeheten puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel aangeeft. Waarom meer huur dan volgens de punten? En zoveel meer huur verwacht je toch niet van een corporatie? Huurder Abdennour Regels aan laars gelapt Kort gezegd bepaalt het waarderingsstelsel de hoogte van de huur op basis van de kwaliteit en grootte van de woning. Het is de gebruikelijke methode voor het bepalen van huurprijzen.

Bij sociale huurwoningen is het altijd al verplicht, sinds 1 juli dus ook voor de woningen in het middensegment. Toch lappen corporaties deze methode aan hun laars en vragen ze meer dan geoorloofd. Abdennour en zijn vrouw betalen iedere maand 158 euro meer dan zou moeten.

Ze begrijpen dat zij als tweeverdieners meer betalen dan hun buren. "Waarom meer dan de woning volgens de punten waard is? Zoveel meer verwacht je toch niet van een corporatie?” Ze vragen willens en wetens meer dan de woning waard is en dat gaat niet over een paar tientjes Mathijs ten Broeke van de Woonbond Niet alleen Abdennour in Rotterdam-West vocht tevergeefs een te hoge huur aan, meerdere huurders probeerden dat. Ook in Noord, Centrum, Kralingen, Nesselande en Vreewijk.

Campagne van gemeente Rotterdam 'Huur niet te duur' © Rijnmond 'Corporaties knijpen huurders uit' De landelijke Woonbond die opkomt voor de belangen van huurders, vindt dat corporaties huurders uitknijpen. "Ze vragen willens en wetens meer dan de woning waard is en dat gaat niet over een paar tientjes", reageert Mathijs ten Broeke op het onderzoek van Rijnmond. Volgens hem dient het puntenstelsel als standaard en is het voor een corporatie niet gebruikelijk om daarvan af te wijken.

"Ook niet bij het kleine aandeel vrijesectorwoningen en ook niet vóór invoering van de Wet betaalbare huur", benadrukt Ten Broeke. Het meeste extreme geval vinden we in Rotterdam-Centrum: 339 euro meer. Het gaat om een complex van 17 etages, ook van Havensteder.

Eén van de twee liften is al een tijdje stuk en dat betekent lang wachten: "Dat is echt heel vervelend", zegt een gefrustreerde bewoonster in het voorbijgaan. De huurder die tevergeefs z'n huurprijs aanvocht, is niet thuis. Buren wel.

"1200 euro is de woning echt niet waard", is hun reactie. Het uitzicht is prachtig; verder typeren bewoners het als 'een sociale huurflat, niet echt bijzonder, gehorig, slechte ventilatie en matig onderhouden'. Top 6 te hoge huurprijs maar huurder verliest zaak van woningcorporatie © Bron: uitspraken Huurcommissie en eigendomsgegevens Kadaster Top 6 te hoge huurprijs maar huurder verliest zaak van private huisbaas © Bron: openbare uitspraken Huurcommissie en eigendomsgegevens Kadaster Schrijnende situatie Voor een huurder in Noord die anoniem wil blijven, pakt het des te schrijnender uit.

Het gaat om een alleenstaande moeder met vier kinderen voor wie geen sociale huurwoning beschikbaar is. Niet alleen betaalt ze iedere maand ruim 200 euro te veel, ze loopt ook nog eens huurtoeslag mis doordat ze vastzit in een te dure woning. De hoge woonlasten geven grote kopzorgen.

Er blijft nauwelijks geld over om haar gezin te onderhouden. Het 'gekke' is dat in het hetzelfde complex van dezelfde corporatie dezelfde woningen voor sociale prijzen worden verhuurd. Ondanks meerdere pogingen om haar huur omlaag te krijgen, heeft Havensteder onlangs de huur verhoogd.

"Corporaties vragen redelijke huurprijzen die overeenkomen met een maximale huurprijs bij een 'x' aantal punten", is de eerste reactie van de woordvoerder van Aedes, de landelijke koepel van woningcorporaties. Al stond dat vóór 1 juli niet zwart-op-wit voor vrijesectorwoningen. Vastgoedbezit van vijf Rotterdamse woningcorporaties © Bron: jaarverslagen 2023 Oude contracten, nieuwe contracten Toch leggen corporaties die verwachting zichzelf wel op.

In het debat over de Wet betaalbare huur heeft Aedes zich altijd als een groot voorstander opgesteld: "De schaarste op de woningmarkt heeft in het middensegment geleid tot huren die niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woningen. Aedes staat daarom achter de plannen van de overheid om de huurders in dit segment te beschermen." Telefonisch vult de woordvoerder aan: "Corporaties zouden ook voorop moeten lopen bij de uitvoering van de wet.

" En dus is de vraag: wat doe je met zittende huurders die te veel betalen? De woordvoerder kan de vraag niet gelijk beantwoorden. In de tussentijd bezoekt Rijnmond meerdere huurders. Een van hen is de 63-jarige Cor uit Rotterdam-Nesselande.

Hij woont in een complex van de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR). Beneden bij de wand van brievenbussen hangt een waarschuwing dat er niet wordt opgedaan voor colportage. De intercom kraakt en pas bij het woord 'Huurcommissie' drukt hij op de zoemer.

Op de galerij van de zesde etage vertelt hij waarom hij een zaak is begonnen bij de Huurcommissie. "Voor later." Snel na zijn intrek hoort Cor via de tamtam dat buren voor dezelfde woningen veel lagere prijzen betalen, sociale huurprijzen van 600 en 700 euro.

Cor start in 2022 met een huurprijs van 1036 euro. "Dat stuitte tegen de borst. Waarom moet ik zoveel meer betalen?" De huur is inmiddels opgelopen naar bijna 1300 euro.

Nu kan hij dat nog betalen, maar straks na zijn pensioen niet meer. Hij heeft vooral als zelfstandige gewerkt en nauwelijks pensioen opgebouwd. Een buurman tipt een gang naar de Huurcommissie.

Rotterdamse huurzaken bij de Huurcommissie over aanvangshuur © Bron: dataset Huurcommissie Ook bij Cor vindt onderzoek plaats: 168 punten en in 2022 hoort daar een prijs van 919 euro bij. Dat is dus 117 euro minder dan hij moet betalen. Toch blijft de prijs staan omdat de Huurcommissie 'geen inhoudelijke uitspraak' kan doen.

Voor woningen in zijn prijsklasse – tussen de 144 en 187 punten – is de Huurcommissie in 2022 nog niet bevoegd. Sinds 1 juli is dat met de Wet betaalbare huur veranderd en geldt ook voor deze woningen voortaan een verplichte puntenprijs. Een aantal huurders is goed op de hoogte en dient een verzoek tot huurverlaging in.

Zo ook Abdennour, de huurder uit Rotterdam-West. Wij honoreren uw verzoek niet. De regeling geldt alleen voor nieuwe huurcontracten.

Bij een nieuwe verhuring kijken we hoeveel punten de woning heeft. Havensteder in mail aan huurder Abdennour Afwijzing huurverlaging "U vraagt ons om uw huurprijs aan te passen volgens de Wet betaalbare huur. Wij honoreren uw verzoek niet", reageert Havensteder in een mail.

"De regeling voor de middenhuur geldt alleen voor nieuwe huurcontracten, afgesloten op of na 1 juli 2024. Bij een nieuwe verhuring kijken we hoeveel punten de woning heeft." Een huurder in Kralingen die iedere maand 132 euro te veel betaalt, doet hetzelfde, maar dan bij corporatie Woonstad.

Ook daar pech. "Helaas was het antwoord dat het contract vóór ingang van de wet was opgemaakt en dat de huurprijs dus vrij is." "Heel goed dat huurders aan de bel trekken ", zegt Mathijs ten Broeke van de Woonbond.

Terecht ook. "Corporaties hebben de nieuwe wet omarmd en van een goede volkshuisvester verwacht je het goede voorbeeld die een maximale huurprijs volgens de puntentelling respecteert bij alle huurwoningen." Aedes komt met het antwoord dat corporaties zich 'uiteraard' aan de wet houden.

Benadrukt wordt dat corporaties lagere huren vragen dan commerciële partijen en in het sociale segment de gemiddelde huurprijs 'nog geen 70 procent de maximale huur' bedraagt. 'Zoek een partner' De vraag waarom daarvan afgeweken wordt en een aantal huurders zoveel meer moet betalen dan zou moeten, blijft onbeantwoord. Ook waarom hun huren niet worden aangepast.

"We hebben hier nog niet eerder bij stilgestaan en misschien moeten we daar nog eens goed over nadenken", licht de woordvoerder telefonisch toe. De 63-jarige Cor uit Nesselande vindt het 'krom' dat zittende huurders pech hebben. Hij kreeg een wonderlijk advies van een medewerker van SOR.

"Die zei: dan zoekt u toch een partner om de kosten mee te delen. We gaan uw huurprijs niet aanpassen, ook niet na uw pensioen." Voor de zekerheid heeft Cor zich ingeschreven op de wachtlijst van sociale huurwoningen.

"Maar ik hoop dat er toch nog een oplossing komt. Hier wil ik graag oud worden." Wil je reageren? Heb je tips voor vervolgonderzoek naar de huurmarkt? Mail: marion.

[email protected] Dit onderzoek is mede mogelijk door een bijdrage van het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek (SvdJ) REACTIE ROTTERDAMSE WONINGCORPORATIES: Rijnmond heeft de vier grote woningcorporaties in Rotterdam (Woonstad, Havensteder, Woonbron en Hef Wonen) en Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR) om een reactie gevraagd op het onderzoek, hoe huurprijzen in de (voorheen) vrije sector tot stand kwamen en wat ze gaan doen met te hoge huurprijzen van zittende huurders. Hun antwoord is dat ze aan bestaande contracten niets veranderen en huren niet omlaaggaan omdat ze 'marktprijzen' mochten vragen.

Ze leggen niet uit waarom er - soms voor honderden euro's - afgeweken werd van de maximale huurprijs volgens het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Havensteder: "Wij bepaalden voor de invoering van de Wet betaalbare huur de huurprijs voor vrijesectorwoningen op basis van locatie, woonoppervlakte, woningtype, en de markthuurprijs voor soortgelijke huizen." Verder laten de corporaties weten dat ze zich houden aan de wetgeving.

Dat betekent dat bij nieuwe huurcontracten ze wel naar de WWS-punten kijken en een passende huurprijs vragen. VERANTWOORDING ONDERZOEK RIJNMOND: Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van een dataset en openbare uitspraken van de Huurcommissie, en eigendomsgegevens van het Kadaster. Daarnaast zijn we gaan aanbellen bij huurders.

Rijnmond heeft 33 zaken onderzocht waarbij sprake is van een te hoge huur maar huurders toch ongelijk kregen. In 27 gevallen gaat het om private verhuur, in 6 gevallen om corporatieverhuur. Volgens de oude regels vallen deze woningen in de zogeheten geliberaliseerde sector.

Een huurprijs op basis van kwaliteit en grootte was niet verplicht, maar is dat nu wel. In de uitspraken wordt de maximale huurprijs volgens de punten vermeld. De prijsverschillen zijn groot: huurders betalen 85 tot 749 euro meer dan volgens de punten.

Bij de corporaties ging het om bedragen tussen de 120 en 339 euro. In de private sector lopen de bedragen hoger op tot zelfs 749 euro..