Vastgoedsector in China staat voor ‘totale ineenstorting’ ondanks stimuleringsmaatregelen

De afnemende huizenmarkt in China was een onderwerp dat Gao Lixin en haar familie tijdens dit Chinese Nieuwjaar bewust vermeden. Het bespreken ervan zou “de feestelijke sfeer bederven en angst veroorzaken”, vertelde Gao onlangs aan The Epoch Times. Ze gebruikt een alias uit angst voor represailles van het Chinese regime.

Haar zus heeft een appartement van ongeveer 140 vierkante meter in een kleine stad in de provincie Hebei, 13 kilometer van Peking. Het appartement kostte 2,6 miljoen yuan (319.000 euro) bij de aankoop in 2017.



Met een aanbetaling van 20 procent is de maandelijkse betaling voor haar hypotheek van 30 jaar ongeveer 4.800 yuan (619 euro). Sindsdien is de waarde van het huis met tweederde gedaald.

Vorig jaar probeerde de zus het appartement te verkopen aan een derde van de oorspronkelijke prijs voor 105.000 euro, maar tevergeefs. Het appartement wordt nu verhuurd voor 190 euro per maand.

Na aftrek van de kosten voor nutsvoorzieningen en onroerend goed, was het netto-inkomen uit de huur slechts een zesde van de hypotheek die ze verschuldigd was. Het geval van de zus van Gao is niet uitzonderlijk. De vastgoedcrisis in China is de afgelopen decennia blijven aanmodderen, gedreven door speculatieve investeringen en het buitensporige streven naar economische groei.

Uiteindelijk ging vastgoedontwikkelaar Evergrande in 2021 failliet met een schuld van 285 miljard euro, wat de van de sector inluidde. Het officiële verhaal is dat de Chinese vastgoedmarkt zich dit jaar zal herstellen. Deskundigen zijn echter van mening dat de bodem van de sector nog moet worden bereikt als gevolg van structurele problemen en een gebrek aan consumentenvraag.

Hoewel de autoriteiten vorig jaar een reeks stimuleringspakketten hebben uitgerold, zijn deze maatregelen er niet in geslaagd om de onderliggende oorzaken aan te pakken. Zhai Shanying, het voormalige hoofd van investeringsbank China Construction Bank die nu in de Verenigde Staten woont, in zijn YouTube-programma dat 2025 een jaar van “totale ineenstorting” zal worden voor de Chinese vastgoedmarkt. Volgens Zhai heeft de Chinese Communistische Partij (CCP) alle middelen om de vastgoedsector drijvende te houden uitgeput, van overheidsbeleid op alle niveaus tot steun binnen de publieke en private bedrijfssectoren.

Vorig jaar keurden de autoriteiten leningen van meer dan 5 biljoen yuan (ongeveer 653 miljard euro) goed om vastgoedbedrijven bij te staan bij het terugbetalen of verminderen van hun schulden. Een speciaal obligatiequotum voor lokale overheden, dat geschat wordt op 4,5 biljoen yuan (586 miljard euro) in 2025, kan worden gebruikt om landreserves te financieren en leegstaande wooneenheden te kopen. Lokale overheden stimuleren ook de aankoop van een huis.

Vorig jaar voerden lokale overheden in verschillende provincies en steden 1.132 beleidsmaatregelen in om het initiatief te ondersteunen, een stijging van 28 procent ten opzichte van het jaar daarvoor. Deze beleidsmaatregelen omvatten het verlagen van de hypotheekrente, het verlagen van de aanbetalingseisen en het aanbieden van belastingvoordelen om de kosten van woningtransacties te verlagen.

In mei 2024 kondigde de Chinese centrale bank een betaalbaar huisvestingsinitiatief van 300 miljard yuan (39 miljard euro) aan om herfinancieringsleningen voor woningen te garanderen en lokale staatsbedrijven te helpen bij de aankoop van bestaande woningen. Volgens Zhai slagen de stimuleringsmaatregelen van de CCP er echter niet in om de vastgoedcrisis in China effectief aan te pakken. “Als alle opties zijn onderzocht en er geen oplossing is, is een ineenstorting onvermijdelijk, met een grote crisis in de vastgoedsector als gevolg,” zei hij.

De top 100 ontwikkelaars in China noteerden in januari een omzet van 235 miljard yuan (31,4 miljard euro) aan nieuwe woningen, een daling van 34,2 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en een daling van 47,9 procent ten opzichte van december, volgens de China Real Estate Information Corp, een door de staat gesteund adviesbureau. Vorige maand daalde de gemiddelde prijs per vierkante meter van bestaande woningen in de top 100 steden van China met 7 procent (jaar-op-jaarbasis), aldus de China Index Academy in een maandelijks rapport. De daling benadrukt de verzwakte vraag en koopkracht van Chinese consumenten, ondanks aanbiedingen zoals promoties voor huishoudelijke apparaten, reispakketten, kortingen op de vastgoedkosten en het aanbieden van parkeerplaatsen in veel grote steden in het land.

China-deskundige Shi Shan gelooft dat een van de hoofdoorzaken van het falen van de CCP om de vastgoedcrisis in China aan te pakken de samenzwering en corruptie tussen het financiële systeem, lokale overheden en ontwikkelaars is. Toen de waarde van onroerend goed daalde, kregen banken te maken met dubieuze leningen. De CCP kan fondsen uitgeven om de schuldencrisis in de vastgoedsector aan te pakken, maar deze fondsen zitten meestal “gevangen” in het financiële systeem, aldus Shi.

Hij zei dat lokale banken samenwerken met lokale overheden en vastgoedbedrijven – die eigendom zijn van de staat – om nieuwe leningen uit te geven om oude terug te betalen, waardoor schulden worden gerecycled via dergelijke operaties. De CCP-autoriteiten hebben ook ingegrepen om te voorkomen dat meer vastgoedbedrijven failliet gaan, ook al zijn er veel met grote schulden, aldus econoom Frank Xie. Chinese staatsmedia meldden dat in januari ten minste 55 beursgenoteerde vastgoedbedrijven in gebreke waren gebleven met offshore schulden, waarvan meer dan de helft een verzoek tot liquidatie had ingediend.

De meeste van deze aanvragen zijn echter ingetrokken of uitgesteld, waaronder Country Garden, de grootste ontwikkelaar van China gemeten naar omzet, waarvan de totale schulden in juni 2024 meer dan 1,1 biljoen yuan (143 miljard euro) bedroegen. Op 21 januari hervatte Country Garden de handel op de Hong Kong Stock Exchange na de aankondiging dat zijn offshore schuldherstructureringsplan op schema lag en dat de schuld met maar liefst 11 miljard euro zou kunnen verlagen. Maar de omzet van Country Garden voor januari blijft dalen: de gecontracteerde omzet daalde met 59 procent (jaar-op-jaarbasis) tot 2,26 miljard yuan (294 miljoen euro), een verdere daling ten opzichte van de daling van 51 procent in december vorig jaar.

“Peking oefent druk uit op rechtbanken of andere financiële handhavingsinstanties om de goedkeuring van deze liquidatieaanvragen en faillissementsprocedures te verhinderen,” vertelde Xie, een professor in bedrijfskunde en marketing aan de Universiteit van South Carolina-Aiken, aan The Epoch Times. Hij zei dat veel van deze bedrijven niet langer levensvatbaar zijn en op de rand van faillissement staan en dat schuldeisers hun geld gebonden zien aan ontwikkelaars die met schulden beladen zijn. Daarom, zei hij, heeft de interventie van de CCP de crisis alleen maar ingedamd in plaats van echt opgelost.

Bovendien zullen Chinese projectontwikkelaars in 2025 onder druk komen te staan door de toegenomen looptijden van hun schulden. Volgens schattingen van China Real Estate Information Corp. zouden de looptijden van schulden op de kapitaalmarkt van Chinese vastgoedontwikkelaars in 2025 525,7 miljard yuan (69 miljard euro) kunnen bereiken, een stijging van 8,9 procent ten opzichte van 2024.

Xie verwacht dat de vastgoedmarkt in 2025 voor meer uitdagingen zal komen te staan en waarschuwt dat “de vastgoedsector in China nog niet het dieptepunt heeft bereikt, maar dat het moment nadert”. Epoch Times is een onafhankelijke nieuwsorganisatie die niet beïnvloed wordt door een regering, bedrijf of politieke partij. Vanaf de oprichting is Epoch Times geconfronteerd met pogingen om de waarheid te onderdrukken – vooral door de Chinese Communistische Partij.

Maar we zullen niet buigen. De Nederlandstalige editie van Epoch Times biedt op dit moment geen betalende abonnementen aan en aanvaardt op dit moment geen donaties. U kan echter wel bijdragen aan de verdere groei van onze publicatie door onze artikelen te liken en te her-posten op sociale media en door uw familie, vrienden en collega’s over Epoch Times te vertellen.

Deze dingen zijn echt waardevol voor ons. Waarheid & Traditie.