Tienduizenden extra woonruimtes mogelijk binnen bestaande woningvoorraad corporaties

Woningcorporaties schatten dat ze binnen hun bestaande woningvoorraad de komende tien jaar tot 170.000 extra woonruimten kunnen toevoegen. Dat zou kunnen door verschillende vormen van woningdelen mogelijk te maken, door ‘op te toppen’ of door bestaande woningen te splitsen.

Dat blijkt uit een inventarisatie van onderzoeksbureau Platform31, in opdracht van corporatiekoepel Aedes en De Vernieuwde Stad, een samenwerkingsverband van 26 woningcorporaties uit grotere steden. Het rapport is opgesteld in het kader van de nationale Woontop die minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting, BBB) deze woensdag organiseert. Het beter benutten van de bestaande woningvoorraad van corporaties is voor het kabinet een belangrijke manier om snel aan meer woonruimtes te komen.



De Nederlandse corporaties bezitten samen 2,3 miljoen woningen, waarvan het grootste deel sociaal wordt verhuurd. In bijna de helft van de eengezinswoningen van corporaties woont nu één huurder, waardoor er vaak kamers over zijn. Ook gaat 70 procent van de nieuwe toewijzingen naar huishoudens van één persoon.

Met name door woningdelen kan er de komende tien jaar veel extra woonruimte bij komen, zo stellen de corporaties. Naar schatting levert ‘verkameren’ of het wonen met huisgenoten via zogenaamde friends-contracten 60.000 woonruimten op in tien jaar tijd.

Het voordeel van ‘beter benutten’ is dat er minder geld en ruimte voor nodig is dan bij nieuwbouw. Door lange vergunningstrajecten, bezwaarprocedures en hoge bouwkosten kan er met gemak tien jaar zitten tussen het moment dat een nieuwbouwwoning wordt ingetekend en het moment van opleveren. De potentie voor splitsen van corporatiewoningen is volgens de corporaties 25.

000 woonruimten in tien jaar. Al zijn de oplossingen die het meeste effect sorteren, vaak moeilijk te bereiken. Zo is een bouwkundige of ‘harde’ splitsing van een woning in twee adressen heel effectief, maar ingewikkelder te realiseren dan een ‘zachte’ splitsing waarbij er alleen een extra badkamer bij een kamer wordt geplaatst.

Een andere oplossing die onder de vorige minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) al werd gepresenteerd is hospitaverhuur. Hoewel niet wordt bijgehouden hoeveel mensen dit momenteel doen, is er volgens de corporaties veel potentie. Uit publieksonderzoek van het ministerie van Volkshuisvesting bleek dat 8 procent van de Nederlanders open staat voor hospitaverhuur als de bank of verhuurder het zou toestaan, vooral vanwege de extra inkomsten en het verlichten van de woningnood.

Hierdoor komen de onderzoekers over een periode van tien jaar uit op een potentieel van 40.000 kamers van sociale huurwoningen van corporaties. Maar, zo schrijven de onderzoekers verder, het aantal van 40.

000 wordt niet gelijkmatig over de jaren gehaald. Er moet nog een hoop gebeuren om hospiteerverhuur aantrekkelijker te maken. Zo is hospitaverhuur nog niet in elke gemeente en bij elke corporatie toegestaan.

Corporaties zouden woningdelen ook verder moeten aanmoedigen en hun huurders moeten informeren over de mogelijkheden, stellen de onderzoekers. Bij woningcorporatie Portaal wordt hospitaverhuur wel aangemoedigd, zo zegt bestuursvoorzitter Sander Heinsman. „In Utrecht doen we dat via twee platformen en hebben daar dit jaar met andere corporaties samen zo’n 25 extra plekken mee gecreëerd.

” Hoewel een kamer bij een hospita of een huisgenoot niet voor iedereen het ideaalplaatje is, zouden veel van de woningzoekenden er wel mee geholpen zijn. „Voor wie al een huis heeft, is het misschien moeilijk voor te stellen. Maar voor wie al maanden bij vrienden op de bank slaapt, kan een kamer bij een hospita echt een uitkomst zijn.

” Om het geschatte aantal van 170.000 woonruimten te halen, moeten er organisatorische, financiële en praktische hindernissen worden weggehaald. Zo moet er voor huurders meer duidelijkheid komen over wat voor hen de gevolgen zijn als zij hun woning willen delen.

Conflicterende regels binnen corporaties moeten worden opgeheven, bijvoorbeeld met modelhuurcontracten. Gemeenten zouden soepeler moeten omgaan met de „stramme parkeernormen” die meer bewoners in een buurt soms in de weg zitten. Om woningdelen te stimuleren is het daarnaast belangrijk dit voor huurders fiscaal aantrekkelijk te maken.

Op dit moment kan het voor huurders in de sociale sector financieel ongunstig uitpakken als zij hun woning gaan delen. Als zij als gemeenschappelijk huishouden gaan tellen voor de Belastingdienst kan hun zorg- of huurtoeslag omlaaggaan. Eigenlijk zouden samenwoners niet beboet moeten worden, maar juist beloond, zo schrijven de onderzoekers.

Een laatste strategie die onderzocht wordt, is ‘optoppen’. Hierbij wordt een extra woonlaag aangebracht op het dak van een woonblok. Volgens de onderzoekers kan dit de komende tien jaar naar schatting 46.

000 woonruimtes opleveren. „Al krijg je bij optoppen nu vaak nog te maken met bezwaarprocedures en lange vergunningstrajecten. Dat maakt het soms bijna duurder dan nieuwbouw”, aldus Heinsman.

Het zou volgens hem schelen als de vergunningsplicht voor optoppen zou worden geschrapt. Heinsman verwijst daarbij impliciet naar het verlangen van Keijzer om in haar ogen onnodige regels schrappen. „Met het schrappen van een vergunningsplicht creëer je veel meer nieuwe woningen dan met het weglaten van verplichte neststenen voor vogels in de gevels.

”.