Nederlandse badplaats Cadzand-Bad wordt plek voor welgestelde Belgen: ‘De gemeenschap is dood’

Vroeger gingen vooral toeristen naar de Nederlandse badplaats Cadzand-Bad. Tegenwoordig bouwen Belgische projectontwikkelaars er aan de lopende band luxevakantieappartementen voor welgestelde Belgen. Daar is niet elke ‘Kezantenaar’ blij mee.

Het zal de rest van Nederland – bijna iedereen boven de Westerschelde – misschien enigszins zijn ontgaan, maar al bijna vijftien jaar wordt in het meest zuidwestelijke deel van Zeeuws-Vlaanderen als een razende gebouwd. Daar ligt Cadzand-Bad, ooit een wat bedaagd en oubollig stranddorp aan de Noordzee, maar tegenwoordig een – zoals makelaars graag prediken – mondaine badplaats vol allure. Het wordt ook wel Knokke-Noord genoemd, door de een vol trots, door de ander vooral cynisch.



Rijd het dorp binnen over Boulevard de Wielingen, de belangrijkste hoofdstraat langs de duinen, en aanschouw al die nieuwe appartementencomplexen, reeds voltooid, in aanbouw of nog in ontwikkeling. Ze zijn bedoeld als tweede (of derde of vierde) woningen voor overwegend welgestelde Belgen en Duitsers, die ook kunnen worden verhuurd als vakantieappartementen aan toeristen. Op een met witte schuttingen afgeschermd terrein staan twee grote rode bouwkranen die worden ingezet voor The Hamptons I, II en III.

‘Stijlvol genieten met uniek uitzicht op de duinen’, meldt een reclamebord van het complex in aanbouw, dat vernoemd is naar de luxevakantieoorden in het oosten van Long Island bij New York. Even verderop komt Duinhof-Noord: ‘Aan de voet van de duinen, met de badstad aan je voeten.’ Extra vermelding: ‘Werken zijn gestart!’ Zo zijn er meer nieuwbouwprojecten gaande in de Zeeuwse badplaats, waar de geluiden van bouwmachines langs de boulevard al net zo’n vanzelfsprekendheid zijn geworden als het aanspoelen van fossiele haaientandjes op de stranden achter de duinen.

Wat ook opvalt: het zijn vooral Belgische projectontwikkelaars die actief zijn in Cadzand-Bad, met Compagnie Het Zoute van de adellijke familie Lippens uit Knokke als belangrijkste exponent. Dat bedrijf tekende onder meer ook voor de nieuwe jachthaven, waarvan de aanleg zo’n zeven jaar geleden samenviel met een kustbeschermingsproject van de overheid om de laatste ‘zwakke schakel’ in de Nederlandse kust te dichten. “Rond de eeuwwisseling was Cadzand-Bad echt aan het verloederen, zo kun je dat wel zeggen”, verklaart directeur Peter Faas (63) van Hotel Noordzee, die zowel door de gemeente Sluis als de dorpsraad van Cadzand naar voren is geschoven om het verhaal over de onstuimige ontwikkeling en metamorfose van de Zeeuwse badplaats te vertellen.

Hij is geboren en getogen in het dorp aan de zee, en ook voorzitter van ondernemersvereniging TOP Cadzand. Die teloorgang kwam volgens hem door de strenge regelgeving, onder meer ter bescherming van de natuur. Veel vakantiegangers met (verouderde) vakantiehuizen hielden nieuwe ontwikkelingen tegen en ‘keerden zich tegen elke nieuwbouw’.

Daar komt bij dat Nederlandse projectontwikkelaars niet erg geïnteresseerd waren in deze uithoek van het land. “Zij zagen Zeeuws-Vlaanderen als een eiland, terwijl het natuurlijk gewoon vastzit aan België”, aldus Faas. Het tij keerde toen de gemeente Sluis rond 2010 besloot om samen met stedenbouwkundigen een ambitieus ontwikkelingsplan te maken, waarbij ingezet werd op hoogwaardige woningbouw in Normandische stijl (witte muren, rode pannendaken).

Ook werd een ‘schilvisie’ ontwikkeld, waarin behoud en onderhoud van de groene omgeving met duinen en polders centraal staan. De omslag begon nog vrij traditioneel met de aanleg van het Roompot Vakantiepark Résidence Cadzand-Bad net buiten het dorpscentrum: 435 niet al te dure vakantiehuizen gebouwd door projectontwikkelaar Roompot (nu Landal). In dat opzicht draagt ook Cadzand-Bad zijn steentje bij aan wat critici in de rest van de provincie ook wel de ‘roompottisering van Zeeland’ noemen.

Daarna waren het vooral de Belgische projectontwikkelaars die zich in de badplaats begonnen te roeren, waaronder naast ‘De Compagnie’ ook grote bouwbedrijven als Versluys en Cordeel. “De Belgen zagen het hier echt zitten”, vertelt Faas in het restaurant van zijn hotel, terwijl buiten strandgangers met handdoeken om het lichaam geslagen door de duinen naar de zee lopen. “Ze wilden hoogwaardige en duurdere vakantieappartementen bouwen, die uiteindelijk ook vooral door Belgische klanten worden gekocht.

” Appartementen met zeezicht gaan al snel voor meer dan een miljoen euro over de toonbank. Luxeversies daarvan leveren zelfs tussen de 2- en 3 miljoen euro op. De huizengekte wordt versterkt doordat veel Belgische toeristen Cadzand-Bad ondanks alle bouwactiviteiten nog een verademing vinden vergeleken met de ‘versteende’ Belgische kust.

“Hier zie en ruik je tenminste nog het helmgras in de duinen”, klinkt het. Volgens Faas vinden rijke Antwerpenaren en Brusselaars het bovendien in Knokke wel erg druk worden, ook wat betreft sociaal netwerk. “Ze vinden Knokke te veel m’as-tu-vu , zoals de Belgen dat noemen”, aldus Faas.

Ze willen minder snel herkend worden en denken anoniemer vakantie te kunnen vieren in Cadzand-Bad, op amper twaalf kilometer van Knokke, waar de omgeving ook nog eens groener en ruimtelijker is. Een voorlopig hoogtepunt van de Cadzandse metamorfose – anderen noemen het een dieptepunt – is de verkoop van het superdeluxe penthouse van zakenman Marc Coucke, eigenaar van voetbalclub Anderlecht, in het voorjaar. De vraagprijs voor de hoogste verdieping van Résidence De Blanke Top, waar de flateigenaren via een ondergrondse gang ook gebruik kunnen maken van de faciliteiten in het gelijknamige viersterrenhotel ernaast, bedroeg 8 miljoen euro.

Dat kreeg Coucke er niet voor. Uiteindelijk telde een Britse zakenman die in België woont en werkt 7 miljoen euro neer voor het optrekje. Volgens de verkopende makelaar is het daarmee waarschijnlijk de duurste vakantiewoning van Nederland.

In hetzelfde complex werd in juni ook een ander appartement (vraagprijs: 2,65 miljoen euro) verkocht. Ook de voorzitter van de ondernemersvereniging vindt 7 miljoen voor een vakantiewoning ‘ongelofelijk veel geld’. Het zijn zulke buitensporige huizenprijzen die Cadzand-Bad een andere bijnaam hebben opgeleverd: ‘Monaco aan de Noordzee’.

Onlangs werd op de Nederlandse immosite Funda nog ‘een ensemble van twee landhuizen op het fameuze Landgoed Nooren’ te koop gezet, gelegen in een aangrenzende polder: 12 miljoen euro, kosten koper. Volgens Faas heeft ook chef-kok Sergio Herman bijgedragen aan de onstuimige groei van Cadzand-Bad tot rijkeluisbadplaats met allure. Herman opende het afgelopen decennium twee sterrenrestaurants in het dorp (die sindsdien zijn gesloten of van eigenaar gewisseld) en werd zo ‘katalysator’ van een culinaire ontwikkeling die horden Belgen naar de Zeeuws-Vlaamse badplaats trok.

“Toerisme is de kurk waar deze stad op draait”, onderstreept de hoteldirecteur. “Of je bent boer, maar die hebben ook vaak een minicamping erbij, of je werkt in de toerismesector. Zelfs veel gemeenteambtenaren houden zich bijna fulltime met toerisme bezig.

Iedereen leeft ervan.” Toch is niet elke ‘Kezantenaar’ even blij met de enorme groeistuipen van het ooit zo bescheiden badplaatsje. “Het is goed dat er eindelijk een kwaliteitsslag wordt gemaakt, want het was vroeger wel echt een ouwe troep hier”, zegt Henk de Lijser (59).

“Maar het had voor mij allemaal niet zo groot hoeven worden. Er worden allemaal luxeappartementencomplexen van vijf hoog of nog hoger gebouwd. De leefbaarheid van het dorp is weg, de sociale gemeenschap is dood.

De toeristische gemeenschap gaat altijd voor.” Hij is eveneens geboren en getogen in Cadzand-Bad en woont sinds begin deze eeuw in een voormalig vakantiehuis in de struikenbuurt net ten zuiden van de boulevard, dat permanent bewoond mag worden. “In deze buurt zijn nog maar vier huizen met vaste bewoners, de rest is tweede woning of verhuurd als vakantiewoning.

” De Lijser schat dat Cadzand-Bad nog maar honderdtachtig vaste bewoners telt. Zij wonen in een dorp tussen duizenden vakantiehuizen en -appartementen die een groot deel van het jaar leegstaan. “De sociale binding en het vertier van vroeger zijn weg.

Er is geen ouderwets bruin café meer. In plaats daarvan is er nu een wijnbar of luxerestaurant voor toeristen.” Ook Cadzand-Dorp, 2 kilometer landinwaarts, wordt “steeds meer weggekocht voor de toeristische business”, vult zijn kompaan Jan Voerman (59) aan.

Ook bij hem in de straat zijn veel woningen opgekocht door Belgen of Duitsers. Oorspronkelijke Kezantenaren zijn er steenrijk mee geworden, geeft hij grif toe. “Je kan in Cadzand zo 600.

000 euro verdienen aan je huis”, zo rekent Voerman voor. “Dan koop je iets terug in Terneuzen en houd je 300.000 over op de bank of als investering in een huis voor een van je kinderen.

” Hij schat dat in Cadzand-Dorp, dat zo’n zeshonderd vaste bewoners telt, zeker 70 procent van de huizen tweede woningen zijn. In Cadzand-Bad is het nog veel meer, denkt hij: 90 tot 95 procent. “Dat betekent dat de meeste woningen in onze dorpen het grootste deel van het jaar leegstaan.

De eigenaren maken geen deel uit van de dorpsgemeenschap. Het zijn slechts deeltijdbewoners.” Ook beide Kezantenaren werken in de toerisme-industrie.

Voerman werkt als aannemer veel voor Roompot. De Lijser doet het onderhoud in het Cadzandse vakantiecomplex met 89 appartementen van de voormalige Duitse PTT, waar werknemers en gepensioneerden tegen een aantrekkelijk tarief vakantie komen vieren. Zijn schoonzoon is makelaar en zetelt aan de boulevard, waar ook minstens zeven andere makelaars- en vakantieverhuurkantoren zijn te vinden.

“Maar,” zegt De Lijser, “het feit dat we allemaal in de toerismesector werken, neemt niet weg dat je ook kritiek mag hebben op de enorme omvang en schaal van alle bouwwerken. Projectontwikkelaars maken tegenwoordig in Cadzand de dienst uit. Ze kopen overal grond en huizen op.

De gemeente wordt bestuurd door vastgoedmannen en ondernemers.” Met enige weemoed denkt hij terug aan het Cadzand van de vorige eeuw, toen de jeugd nog uitging in cafés als In de Buitenlust en Du Commerce, of discotheek Joy en Bar-L (“waar Armand nog vaak optrad, met zijn ‘Ben ik te min ’” ) of het Keldertje in hotel De Schelde. Zijn ouders verhuurden het schuurtje in de tuin aan toeristen, of kropen er zelf in om het woonhuis tijdens de zomermaanden te kunnen verhuren.

“Ook toen was er toerisme, maar op kleinere schaal en minder overheersend dan nu”, aldus De Lijser. Beide dorpen zijn onbetaalbaar geworden voor starters op de woningmarkt, verzucht Voerman. Hij vertelt over een nieuw ambitieus bouwproject aan de rand van Cadzand-Dorp.

“Daar komen huizen van minstens een miljoen per stuk. Maar daar zit het dorp helemaal niet op te wachten. Ze hadden er starterswoningen moeten neerzetten.

” Voerman, die ook lid is van de dorpsraad van Cadzand, maar nu op persoonlijke titel spreekt, kreeg ooit van iemand van de gemeente te horen: ‘Je bent niet verplicht om in Cadzand te blijven wonen hoor.’ Hij schudt zijn hoofd en zegt met enige stemverheffing: “Het dorp is al bijna helemaal leeggehaald. Het is alsof ze zeggen: kan de laatste Kezantenaar graag het licht uitdoen?” Geselecteerd door de redactie.