Met ‘doorbraak-aanpak’ hoopt minister Mona Keijzer de gemiddelde woningbouwtijd terug te brengen van 10 tot 7 jaar

Woonminister Mona Keijzer (BBB) wil een landelijke ‘doorbraak-aanpak’ invoeren om de huidige woningbouwachterstanden in te lopen. De nieuwe aanpak komt neer op nauwere samenwerking tussen overheid en marktpartijen, en moet doorbraken forceren in vastgelopen gebiedsontwikkeling. Meedoen met de publiek-private aanpak wordt zelfs een randvoorwaarde voor sommige startsubsidies voor woningbouw.

Dit en meer wordt komende woensdag bekendgemaakt op de groots aangekondigde ‘Woontop’ van het kabinet in Nieuwegein, zo blijkt uit de laatste conceptstukken die in handen zijn van NRC . De overheid loopt achter op de zelf gestelde bouwdoelen; tussen 2024 en 2030 bedraagt de woningbouwopgave nog ruim 800.000 woningen.



Op de Woontop, die jaarlijks georganiseerd wordt, worden afspraken gemaakt over hoe die achterstand in te lopen. Over het hoofdakkoord heeft het ministerie de afgelopen maanden intensief onderhandeld met provincies, gemeenten, woningcorporaties, bouwers, gebiedsontwikkelaars en grote beleggers. Op de Woontop presenteert het kabinet plannen voor de eerste bijna 40.

000 woningen die met de ‘doorbraak-aanpak’ sneller worden gebouwd. Het gaat om grootschalige bouwlocaties in Groot Merwede-Rijnenburg in Utrecht, Haarlemmermeer West, en Bleizo-West in de gemeente Lansingerland. In totaal spreken de ondertekenaars af zeker 100.

000 woningen versneld te bouwen, in twintig ‘kansrijke’ gebieden die begin 2025 worden uitgekozen. Een andere ambitie is om de komende jaren versneld 288.000 ouderenwoningen en 25.

000 studentenkamers te bouwen. Volgens de ‘doorbraak-aanpak’ moeten overheden, bouwers en corporaties gaan samenwerken aan regionale ‘versnellingstafels’, met een gedeelde planning van bouwprojecten. Bij knelpunten moeten ze met open boeken werken en financiële transparantie geven.

Deze manier van werken wordt een voorwaarde voor rijkssubsidies, zoals de woningbouwimpuls (177 miljoen euro dit jaar) en het ‘gebiedsbudget’. Waar nodig stelt Keijzer grote publiek-private samenwerkingsvormen voor. Dat is niet helemaal nieuw; ook in de tijd van de Vinex, vanaf midden jaren 90, gingen overheid en marktpartijen gezamenlijke joint-ventures aan voor het ontwikkelen van grootschalige woningbouwlocaties.

Keijzer denkt de gemiddelde bouwtijd van een woning van tien jaar naar zeven jaar te kunnen verkorten. Daartoe moeten overheden en bedrijven de woningbouw ook parallel gaan plannen, in plaats van ná elkaar. De bouw moet – meer dan nu al – digitaler werken, meer met data en meer met geprefabriceerde huizen uit woningfabrieken.

Verder wil Keijzer regels schrappen en vergunningverlening versnellen; op de Woontop wordt hierover meer bekendgemaakt. Zo wordt het bouwen van een mantelzorgwoning of een woning voor (pleeg)kinderen op eigen grond vergunningvrij. Met één goedkeuring voor bepaalde woningtypen of woningsystemen hoeven woningen niet per afzonderlijk project gekeurd te worden – een uitdrukkelijke wens van bouwers en ontwikkelaars om sneller te kunnen bouwen.

Begin volgend jaar wordt bekend of en hoe de MPG, de norm die de milieubelasting van bouwmaterialen meet, wordt aangescherpt. Een gevoelig onderwerp tijdens de Woontop-onderhandelingen waren de ‘betaalbaarheidseisen’: twee derde van alle nieuwbouwwoningen moet betaalbaar zijn, en een derde van het totaal sociale huur. Betaalbaar wil zeggen: koopwoningen tot de grens van de Nationale Hypotheekgarantie (in 2025 is dat 450.

000 euro) of huurwoningen met genoeg punten voor een huur tot 1.185 euro. Bouwers en ontwikkelaars zijn uitgesproken kritisch over deze eisen, ingevoerd onder oud-woonminister Hugo de Jonge (CDA), en voeren een actieve lobby om deze uit het Woontop-akkoord te houden.

Zij stellen dat veel projecten financieel onhaalbaar zijn als de harde tweederde-eis blijft gelden. In november liet de minister in de Tweede Kamer twijfel ontstaan over of de ‘tweederde’-eis het hoofdakkoord ging halen. Daar moest niet „rücksichtlos” aan vast worden gehouden, aldus Keijzer.

Haar ministerie heeft uit laten rekenen of ‘twee derde betaalbaar‘ wel of niet haalbaar is, en zou dit op de Woontop bekendmaken. De uitkomst lijkt een soort compromis. Volgens het onderzoek is er genoeg geld om de komende vijf jaar de eis van twee derde betaalbaar te handhaven, mits gemeenten ook een flink deel bijdragen – oftewel cofinancieren.

Daarbij hoeft niet twee derde van elk individueel project, maar gemiddeld twee derde van alle nieuwbouwwoningen in een regio betaalbaar zijn. Hoewel de marktpartijen de eis helemaal weg willen, geeft dit hen een beetje speelruimte; op sommige bouwlocaties kan worden afgeweken van de tweederde-eis, zolang dat op andere plekken weer wordt goedgemaakt. Voorstanders van de tweederde-eis zien daarin een risico: het verleden leert dat sommige gemeenten liever duurdere koopwoningen dan sociale huur verwelkomen, en naar andere gemeenten wijzen om meer goedkopere woningen te realiseren.

Ook over het aandeel dat gemeenten moeten bijdragen aan ‘tweederde betaalbaar’, is tot het laatst onderhandeld. Minister Keijzer wilde aanvankelijk dat gemeenten elke euro die van het Rijk komt, ook zelf gaan bijleggen. De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) wees dit resoluut af; zeker met het ‘ravijnjaar’ 2026 in zicht, waarin er flink gekort wordt op de gemeentebegrotingen, hebben gemeenten hier niet de financiële middelen voor.

Bovendien kunnen de extra kosten voor betaalbare woningen oplopen door onvoorspelbare zaken als te weinig aansluitingen op het stroomnet, of als er meer infrastructuur nodig blijkt dan voorzien. Het kan ook zijn dat er meer groen rond de bouwlocatie moet komen, of dat de waterkwaliteit eerst verbeterd moet worden. Stikstof blijft een andere onzekere factor voor nieuwbouwplannen.

Pas op dinsdag werd de knoop over de gemeentelijke 'cofinanciering' doorgehakt: gemeenten accepteren dat ze bij moeten dragen. De hoogte van die cofinanciering zal niet 50 procent zijn, maar wordt begin volgend jaar in samenspraak met het ministerie bepaald. In totaal wil het Rijk de komende jaren 20 miljard bijbetalen aan de woningbouw.

Het huidige kabinet levert 5 miljard voor woningbouw en 2,5 miljard voor infrastructuur. Overheden en marktpartijen willen voor 1 juli volgend jaar meer concrete afspraken maken over de locaties, zowel in de stad als daarbuiten. In de Nota Ruimte, waarvan medio volgend jaar het ontwerp verschijnt, zullen ‘extra grootschalige woningbouwlocaties’ worden aangewezen.

Het kabinet is ook bezig met meer plannen voor flexibele of ‘verplaatsbare’ woningen. Er zijn afspraken gemaakt over twee nieuwe ‘flexcities’ met zeker driehonderd woningen die in 2029 gereed moeten zijn: in Hollands Kroon en in de regio Westelijke Mijnstreek. Met vijf eerdere flexcities in Enschede, Apeldoorn, Doetinchem, Dronten en Goes gaat het in totaal om enkele duizenden verplaatsbare woningen.

Uit een rondgang langs de deelnemende partijen blijkt dat de meeste tevreden zijn, al zijn er nog een aantal open eindjes. Bijvoorbeeld over de hoogte van de gemeentelijke cofinanciering, en of er versneld 40.000 woningen in kwetsbare wijken van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid worden bijgebouwd.

Ook lijkt het erop dat de Nationale Prestatieafspraken (NPA) toch onderdeel gaan uitmaken van de Woontop. Dit is opmerkelijk, omdat de Woonbond in november uit de onderhandelingen stapte met het Rijk, corporatiekoepel Aedes en de VNG. Bij de NPA wordt afgesproken onder welke voorwaarden woningcorporaties 30.

000 sociale huurwoningen kunnen bouwen. De Woonbond, die de belangen behartigt van huurders en woningzoekenden, kon niet akkoord gaan met de voorgenomen huurstijging voor de sociale huursector. Het was de bedoeling om de Prestatieafspraken mee te nemen op de Woontop, en daar lijkt Keijzer niet aan te willen tornen.

De minister verkiest een Woontop mét deze afspraken boven een handtekening van de Woonbond onder het hoofdakkoord..