Massale verkoop door nieuwe huurwet blijft nog uit

Massale verkoop door nieuwe huurwet blijft nog uit De Wet betaalbare huur leidt tot nu toe niet tot massale verkoop van huurwoningen, zoals critici voorspelden. Maar er zijn wel zorgen, vooral voor mensen met lagere inkomens. redacteur woningmarkt Al maanden wordt gewaarschuwd voor een desastreuze verkoopgolf van huurwoningen in de commerciële sector, maar cijfers van het Kadaster laten zien dat het totaal aantal huurwoningen juist iets is gestegen.

Van een ‘uitpond-tsunami’ is nog even geen sprake. Ja, er zijn 5500 huurwoningen verkocht, ook wel ‘uitponden’ genoemd, vooral door kleinere beleggers. Maar er zijn ook huurwoningen aangekocht en nieuw gebouwd, veelal door bedrijfsmatige verhuurders.



Netto resultaat ten opzichte van een jaar geleden: commerciële beleggers, groot en klein, verhuren nu 600 woningen meer dan een jaar geleden. Het mag dan wel niet op een tsunami lijken, de trend is wél negatief, vinden critici van de Wet betaalbare huur. Die wet is in de zomer van kracht geworden en moet huurhuizen betaalbaarder houden in een hele krappe markt - het gaat om 767.

000 huurwoningen die door commerciële partijen worden beheerd. Zo krijgen meer woningen maximale huren toegekend op basis van een puntenscore voor kenmerken als grootte, staat van het onderhoud, duurzaamheid en locatie. Verhuurders die met excessieve huren gigantische rendementen willen halen op kleine en slechte woningen, worden zo aangepakt.

Ook door fiscale veranderingen trouwens: huizen die niet voor eigen bewoning worden gebruikt, worden nu veel zwaarder belast als vermogen. Inderdaad lijken in het derde kwartaal veel kleinere en minder goede woningen in de verkoop te zijn gegooid, ziet het Kadaster, mogelijk omdat ze fors in huur omlaag hadden gemoeten vanwege de nieuwe wet. In twee derde van de gevallen zijn ze verkocht aan starters.

Ze kostten gemiddeld 378.000 euro, wat aanzienlijk lager is dan de gemiddelde verkoopprijs voor alle woningen van 467.000 euro.

Deze huurwoningen zijn dan ook niet verdwenen: ze bieden starters een kans op de zeer krappe koopmarkt. Er zitten dus ook positieve kanten aan het uitponden door particuliere verhuurders. Maar, zegt Matthijs Korevaar van de Erasmus universiteit, gespecialiseerd in de huursector, die startende kopers hebben wel een hoger inkomen dan de huurders die eerst in die woning zaten.

Voor deze oude huurders is het nog steeds moeilijk een huis te vinden, omdat de wachtlijsten in de sociale huursector lang zijn en ze onvoldoende inkomen of vermogen hebben om zelf iets te kopen. Lagere inkomens moeten voor een deel terechtkunnen in de vrije sector, zelfs al zijn die woningen eigenlijk te duur voor wat ze bieden. En terwijl dat nu dus ietsje minder vaak kan door het uitponden, hebben de lagere inkomens nog steeds weinig alternatieven.

Critici van de wet, zoals als vastgoedinvesteerders en de makelaarsvereniging NVM, waarschuwen bovendien dat particuliere verhuurders zullen doorgaan met uitponden zodra ze de kans krijgen, bijvoorbeeld op het moment dat het contract van hun huurders afloopt en dat daarmee het aantal commerciële huurwoningen alleen maar verder zal dalen. En nog erger: de nieuwbouw zal vanwege de wet stokken, omdat de rendementen te laag worden. De grondprijzen en de bouwkosten stijgen, en als de huren dan relatief laag moeten blijven, dan kunnen ze het niet meer rondrekenen, zoals het jargon luidt.

Dat zou in grote steden met hun hoge grondprijzen de huurmarkt extra krap maken, juist waar verhoudingsgewijs nu veel particuliere verhuurders hun bezit verkopen. Korevaar: “Alle nieuwbouwwoningen krijgen extra punten, ook voor verduurzaming, en veel van de nieuwbouw in steden daardoor zal niet onder de Wet betaalbare huur vallen. Zeker voor middelhuur en hogere huren kan nog prima gebouwd worden.

Maar daarin komen dus wel hogere inkomens terecht, en niet de lagere inkomens.” Bieden de corporaties dan geen oplossing voor de lagere inkomens? Die hebben toegezegd tot 2030 liefst 300.000 woningen te bouwen, grotendeels ook voor de lagere inkomens.

Ook voor hen blijkt dat lastig, meldde koepelorganisatie Aedes donderdag, door gebrek aan locaties, hoge bouwkosten en lange procedures. Bovendien kampen de corporaties met geldkrapte: de opbrengst van de huren weegt onvoldoende op tegen de kosten van onderhoud, verduurzaming en nieuwbouw. Dat er problemen zijn, wil niet zeggen dat er nu al harde conclusies moeten worden getrokken over de Wet betaalbare huur, stelt Matthijs Korevaar.

Directeur Klaas Knot van de Nederlandsche Bank oordeelde al in oktober dat de wet moet worden geschrapt, maar dat is veel te vroeg, vindt hij. “Veranderingen in de volkshuisvesting gaan heel langzaam, op basis van deze data is echt niet te concluderen hoe de wet uitpakt”, zegt Korevaar. “Maar het gevaar blijft dat er juist minder huurwoningen beschikbaar komen voor lagere inkomensgroepen.

” Minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting meldde eerder al de Tweede Kamer de ontwikkelingen goed in de gaten te houden en de wet volgend jaar te gaan evalueren. Het nieuwe kabinet ontketent geen revolutie in de woningbouw, bleek vrijdag. Maar er zijn toch wel enkele vernieuwingen .

.