Magische mix van bewoners in één flatgebouw moet woningnood, segregatie én ‘verbubbeling’ tegengaan. Lukt dat ook?

Het elfde knopje in de lift is voor Frank Koziol. De een na bovenste verdieping van een voormalig verzorgingshuis met uitzicht over heel Dordrecht. Op die etage wonen wel meer arbeidsmigranten zoals hij, tijdelijk gestationeerd door een uitzendbureau.

Polen, Duitsers, Portugezen. Vooral van die laatsten kan Koziol, werkzaam als elektromonteur in de Botlek, best wat opsteken. „Wij Duitsers zijn van ‘werk werk werk’, Polen helemáál, maar Portugezen zeggen: ‘ho ho: een beetje leven!’” Geregeld dronk de 59-jarige Koziol met hen een biertje na het werk.



Dat deed-ie beneden in de centrale hal, waar je toen nog een buurtwinkeltje had en een bakker en een kapsalon en waar je in Eetcafé De Plint zomaar met andere bewoners van de flat in gesprek kon raken. Zoals met gevluchte moeders van het blijf-van-mijn-lijfhuis. Of met gescheiden mannen en andere ‘urgenten’ van de vierde verdieping.

Ex-verslaafden en ex-dakloze jongeren van de vijfde. Statushouders en studenten van de bovenste verdieping. Of met een van die anderen, van stagiair tot starter, en van expat tot ex-gedetineerde, die verspreid over de flat de 180 appartementen van de Short Stay Facility (SSF) in Dordrecht bewonen.

Maximaal twee jaar, daarna trekt iedereen weer verder. Inmiddels staat de begane grond al weer acht jaar leeg vrijwel leeg en vind je er alleen nog een snoepautomaat. De ‘magic mix’ heet deze experimentele woonvorm waarin verschillende doelgroepen samen in één gebouw wonen.

Een cocktail van bewoners die, mits in de juiste samenstelling, voor iedereen prima leefbaar is. De flexwoningen, concludeerde kennisnetwerk Platform31 in 2016 in een onderzoek naar de mix, bieden in een arbeidsmarkt die almaar flexibeler wordt een eenvoudige oplossing voor leegstand en voor ‘spoedzoekers’ die genoegen nemen met een tijdelijke plek, klein en goedkoop. Je kunt er bovendien moeilijk plaatsbare groepen in vestigen, zoals statushouders, arbeidsmigranten en ex-gedetineerden.

Groepen, constateerde Platform31, wier komst apart aangekondigd dikwijls leidt tot protest in een buurt, maar eenmaal ‘gemixt’ voor omwonenden ineens geen punt meer zijn. ‘Een flat voor iedereen!’ – het is maar welk label je eraan hangt. De ‘magic mix’, als term gemunt bij de oprichting van de eerste Short Stay Facility in Nederland, in voormalig verzorgingstehuis De Wielborgh in Dordrecht, een torenflat met groene pui gelegen pal aan de A16, viert dit jaar het 25-jarige lustrum.

Sindsdien hoor je de term in woningbouwland zo nu en dan voorbijkomen. Zoals in Tilburg, waar een leegstandbeheerder een oud-verzorgingshuis vulde met een mix van studenten, spoedzoekers en jongeren onder begeleiding. In Arnhem deed een woningcorporatie hetzelfde met scheidingsgevallen, studenten en ggz-cliënten.

En in Eindhoven gebruikte een projectontwikkelaar de term onlangs bij de presentatie van een hele woonwijk op het voormalig Campina-fabrieksterrein, waar de magic mix mensen ‘dichter bij elkaar’ moet brengen. De magische mix als strijdbijl tegen woningnood, segregatie en ‘verbubbeling’ in onze samenleving. Klinkt goed.

En toch heeft diezelfde mix het in Nederland al 25 jaar knap lastig. Want de woonvorm strijdt óók tegen hokjesgeest, regels en efficiëntiedenken. „Kijk, en hier zat het winkeltje.

” Gert Nobel, manager bij woningcorporatie Woonbron en beheerder van de Short Stay Facility in Dordrecht, wijst naar een lege ruimte in de centrale hal. „Was niet veel hoor, maar ook buurtbewoners kwamen langs. Je kon er even wat boodschapjes halen en je kwam altijd terug met een praatje.

” Het winkeltje werd, zoals de hele begane grond, gerund door veelal mensen met een verstandelijke beperking. Dertig medewerkers in loondienst van Stichting De Plint die heel wat reuring brachten. De dagelijkse sores van flatbewoners werden al gesmoord bij binnenkomst als Edwin, met downsyndroom, hen aansprak bij de receptie.

Of Jacco, van het winkeltje, die eens alle prijzen had verhoogd behálve de cola – zijn eigen favoriet. Je had Bolle Piet, die ook na zijn pensioen als vrijwilliger mopperend al het groen bleef doen. En in de grote zaal was eens een medewerker die om één uur ’s middags alle tafels had moeten dekken en daar zo gestrest van raakte dat ‘ie toen gewoon de klok een stukje had verzet.

De nieuwe Woningwet in 2015 leidde stilaan tot de ondergang van De Plint. Woningcorporaties in heel Nederland moesten hun commerciële taken afbouwen. Dat was naar aanleiding van enkele financiële schandalen.

Ze moesten zich beperken tot hun kerntaak: mensen met een laag inkomen helpen aan een betaalbare woning. Maar voor de Short Stay Facility in Dordrecht betekende het dat eigenaar Woonbron de activiteiten op de begane grond niet meer rendabel kreeg en een jaar later stopte. Ook in de grote zaal waren geen activiteiten meer toegestaan.

Dat was de plek waar de medewerkers van Stichting De Plint aan bewoners roti serveerden en bruiloften en grote bijeenkomsten organiseerden – ook voor de gemeente – en waar een deelnemer van The Voice of Holland, t verbod was er gekomen nadat iemand werkzaam bij de Veiligheidsregio na een privébezoek aan een feest in het zaaltje de vergunning had nageplozen en constateerde dat de ruimte niet alleen ‘maatschappelijk’ maar ook ‘commercieel’ werd verhuurd - in strijd met het bestemmingsplan. „En er waren niet eens klachten.” Manager Gert Nobel schudt het hoofd.

„En een gemeente kan natuurlijk niet zeggen: deze regel geldt niet voor jullie. Maar het gevolg..

.” „En dáár kan ik dus kwaad over worden”, zegt Rob Hagens, aan de koffie van de receptie op de begane grond. „Regels zijn regels, ja.

Maar als we in Nederland altijd zo denken was dit hele project er sowieso nooit gekomen.” Soms, zegt Hagens, oud-directeur van Woonbron en bedenker van de magic mix, moet je out of the box denken om iets voor elkaar te krijgen. Een leegstaand verzorgingstehuis, daar begon het ooit mee.

Een flat met ruim 180 kamers van amper 20 vierkante meter met douche, toilet en minikeuken. Gekocht in 1995 door zijn woningcorporatie voor 1 gulden. Maar wat moest je ermee? Het pand was gedateerd en vervallen en omdat het pal aan de snelweg stond was het vanwege de geluidsnormen niet geschikt voor permanente bewoning.

Zijn vrouw, werkzaam in de zorg, kende een cliënt die tijdelijk woonruimte nodig had. „En toen dachten we: zijn er niet veel méér in Dordrecht die zoiets zoeken?” Met een team van de corporatie ging hij actief werven bij bedrijven en instellingen en al snel bleek de vraag naar tijdelijke woonruimte groter dan het aanbod. „Eén probleem”, zegt Hagens.

„We zijn in Nederland gewend om mensen in te delen in groepen: gescheiden mannen, arbeidsmigranten, ex-criminelen. Dus de reacties – ook van andere corporaties – waren: die zet je toch niet bij elkaar?” De term ‘magic mix’ hielp. En een studiereis naar Frankrijk, waar tijdelijk wonen met gemengde groepen al gebruikelijk was.

Vooral rond steden als Lille en Parijs waar studenten, expats en arbeidsmigranten zich vestigen in één gebouw, omdat de afstanden van huis naar werk of studie in Frankrijk nu eenmaal groot kunnen zijn. „Je moet het zien als een campinggevoel”, zegt Hagens. „Mensen blijven tijdelijk.

En juist daarom is de tolerantie naar elkaar groter.” Woonbron renoveerde de flat voor miljoenen en zocht voor de begane grond mensen die beneden op de 2.500 vierkante meter konden werken.

Dat werden kansarme jongeren die er stage liepen en mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt, geplaatst door zorginstellingen. Op het hoogtepunt was er op de plint een winkel, een bakkerij, een printerij, een wasserij, een schoonmaakbedrijf, een groenvoorziening en een eetcafé en liepen er tientallen medewerkers rond. Directeur Hagens had schapen geleased die rondom het gebouw het gras bijhielden en om kosten te besparen werden de nachtdiensten bij de 24-uursreceptie niet uitgevoerd door dure beveiligers maar door studenten van de flat in ruil voor gratis bewoning.

De mix leidde tot wonderlijke taferelen. De geboorte van een kind in het Blijf van mijn lijfhuis terwijl een deel van ouderen van het voormalig verzorgingshuis nog moest uitstromen. Hagens: „Die breidden sokjes voor het kind.

” Buren die vanwege het ene gaspitje in de keuken – later twee – met elkaar gingen koken. Maar ook: stalkende mannen op zoek naar kwetsbare vrouwen die stennis schopten bij de receptie. Jongeren van de flat die er in de centrale hal elke avond een iets te groot feestje van maakten.

Een bewoner die een pannetje had laten aanbranden waarna het brandalarm afging en een psychiatrische bewoner zo in paniek raakte dat-ie vanaf de elfde al zijn meubels naar buiten wierp. „De sappige soap flat”, heette de Short Stay Facility onder studenten. Voor een goede mix bleek een juiste samenstelling van belang.

„Je wilt niet dat één groep gaat domineren dus het is zoeken naar een balans”, zegt manager Gert Nobel. Een goed evenwicht blijkt 60 procent zakelijke verhuur - aan arbeidsmigranten, expats en studenten – en 40 procent voor de zorg. Bepaalde groepen zoals kwetsbare vrouwen bij elkaar, maar studenten en psychiatrische patiënten juist weer verspreiden over de verdieping.

„Je moet als beheerder de mogelijkheid hebben om mensen bij de intake te weigeren. En ook om bewoners eruit te zetten als ze het te bont maken.” Zo werkt de SSF met een gele en rode kaart.

En het vereiste best wat improvisatievermogen om dat volgens huidige huurwetgeving mogelijk te maken. Maar juist hét magische ingrediënt van de mix, zegt Hagens, is het moeilijkst uit te leggen. Dat bindmiddel heet ‘gezelligheid’, ‘sfeer’, ‘reuring’.

„Het warme gevoel dat je kreeg als je de flat binnenkwam en de levendigheid zag en in gesprek raakte of elkaar alleen even gedag zei.” Het gevoel dat bewoner Koziol beschrijft, die als enige al achttien jaar in de flat woont omdat een uitzendbureau zijn appartement huurt. Intussen ontkwam ook de SSF niet aan de efficiëntieslag die alle woningcorporaties in Nederland moesten maken.

Het project, ondergebracht in twee stichtingen, was na de nieuwe Woningwet al niet meer winstgevend. En leg aan de buitenwereld maar eens uit hoe je als woningcorporatie de administratie doet van 180 huurders die om de twee jaar plaatsmaken voor nieuwe. „Nee, dat is niet bepaald efficiënt”, zegt Nobel.

Zoiets doe je vooral uit idealisme. Maar ook idealisme is niet gratis. En daarom zijn er van de dertig medewerkers in loondienst op de plint er nu nog maar twee over.

Johanna en Yvonne, die de wasserette doen en overdag de receptie – ’s nachts is er alleen nog camerabewaking. De fte’s van collega’s die verhuisden of met pensioen gingen werden niet opgevuld, vaste gezichten verdwenen, ook van de zorginstellingen waarmee de SSF samenwerkt, en vooral in de coronatijd werd het stil op de begane grond. „Kom, naar boven”, zegt Nobel, die de lift naar de elfde verdieping leidt en uitstapt in een gang waar uit de radio van een aannemer die er renovatiewerkzaamheden doet, harde muziek klinkt.

„Je ruikt het nog.” Het gebeurde op 5 februari rond 00.20 uur, een zwarte nacht in de geschiedenis van de SSF.

Ook bewoner Frank Koziol, de Duitse arbeidsmigrant, kan zich het moment nog goed herinneren. Hij was net terug uit Duitsland, waar hij elk weekend bij zijn gezin verblijft, toen plots het brandalarm klonk. „Ik nam het eerst niet serieus, maar ben toch maar even gaan kijken.

” En toen zag-ie de rook. In het trappenhuis, door de vloer. Hup, naar beneden.

Brandweer erbij. Vier etages van de flat werden tijdelijk onbewoonbaar verklaard en bewoners werden ondergebracht in een hotel. De brand, in een technische ruimte op de elfde, bleek aangestoken.

Een dader is nooit gevonden. Beneden krabt Rob Hagens zich achter de oren. „Tja, en dan krijg je in de media de reactie: welke gek heeft dit concept bedacht? Ja, nou, hier zit-ie dan.

” Er waren de laatste tijd rondom de flat nog meer incidenten geweest. Enkele autobranden, een portiekbrand, een bommelding. Plots heette de Short Stay Facility in de media ‘probleemflat’ en werden omwonenden aan het woord gelaten die zich beklaagden over overlastgevers - ‘drinken, blowen en drugs’; mensen die vermoedelijk in de flat woonden.

Een VVD-raadslid stelde in de gemeenteraad de vraag „of het wel verstandig is” de opvang van al die „probleemgevallen” in één flat. Gelukkig, zegt Hagens, is de wethouder er toen pal voor gaan liggen, „want die ziet het belang van deze woonvorm wel in”. Maar Hagens is wel even angstig geweest dat ze „de tent” hadden moeten sluiten.

Nobel: „Deze situatie heeft ons nu vooral doen inzien dat we weer echt een slinger moeten geven aan de benedenverdieping. Meer bedrijvigheid, de reuring terug.” En dat hoopt ook bewoner Frank Koziol, die de snoepautomaat beneden best kan waarderen maar liever weer eens „een klein babbeltje” maakt.

.