1 month Ago
De huizenprijzen in Portugal groeiden in reële termen met 83% tussen begin 2013 en eind 2023, ruim boven de groei van 28% in Spanje in dezelfde periode. De conclusie komt uit een studie gepubliceerd in het Banco de Portugal (BdP) Economic Studies Magazine, dat aangeeft dat tekenen van overwaardering in de residentiële vastgoedmarkt in Portugal al sinds begin 2017 aan de gang zijn. "In Portugal vertoonden de prijzen eind 2023 tekenen van overwaardering, terwijl dit gedrag niet wordt waargenomen op de Spaanse markt", benadrukken economen Rita Fradique Lourenço, Afonso Moura en Paulo Rodrigues in het artikel "Woningmarkt in Portugal en Spanje: Fundamentals, overvaluation and shocks", dat deel uitmaakt van het magazine van de bankentoezichthouder van oktober.
Dit gedrag gaat echter ver terug in de tijd. "De tekenen van overwaardering van de huizenprijzen in Portugal zijn al sinds begin 2017 aan de gang, in tegenstelling tot het prijsgedrag op de Spaanse markt", voegen ze eraan toe. De auteurs herinneren eraan dat Portugal en Spanje de afgelopen jaren te maken hadden met vergelijkbare financiële crises en aanpassingsprocessen en dat de huizenprijzen in beide landen daalden, zij het in verschillende mate.
Zo daalden de prijzen tussen de financiële crisis van 2008 en 2013 gemiddeld (in reële termen) met 4% per jaar in Portugal en met meer dan 8% in Spanje. Van 2014 tot 2023 vertoonden de huizenprijzen een herstel met een gemiddelde jaarlijkse groei van 6% in Portugal en minder dan 3% in Spanje. "De groei van de huizenprijzen in Portugal wordt voor het grootste deel van de beschouwde periode gedreven door de vraag, terwijl het aanbod dit effect niet kan compenseren.
In Spanje wordt deze druk van de vraag getemperd door de bijdrage van het aanbod, vooral in de periode vóór de pandemie. Van begin 2020 tot eind 2023 was er in het Portugese geval bijvoorbeeld een vertraging van de investeringen in woningen tijdens de pandemie, gevolgd door een "sterk herstel (opnieuw voornamelijk gedreven door de vraag) in het jaar 2021". Vanaf medio 2022 leidde het begin van de restrictieve monetaire beleidscyclus van de Europese Centrale Bank (ECB ) vervolgens tot een vertraging van zowel de investeringen als de prijzen, "hoewel deze laatste tegen het einde van 2023 al weer een versnelling inzetten - opnieuw onder druk van de vraag".
Aan de andere kant "zijn de prijzen in Spanje sinds de pandemische periode onder of binnen het historisch gemiddelde gegroeid", aangezien "aanvankelijk de aanbodbeperkingen de prijzen licht onder druk zetten om te versnellen, maar een zwakke vraag deze trend neutraliseerde". In de meest recente periode heeft "noch de vraag, noch het aanbod een aanzienlijke druk uitgeoefend op de prijzen", aldus de onderzoekers. In 2023 bedroeg de mediane prijs van gezinswoningen in Portugal 1.
611 euro/m2, waarbij de subregio's Groot-Lissabon (2.740 euro/m2), Algarve (2.613 euro/m2), Península de Setúbal (1.
901 euro/m2), Autonome Regio Madeira (1.889 euro/m2) en Metropolitaan Gebied Porto (1.800 euro/m2) waarden lieten optekenen die hoger waren dan het nationale cijfer, volgens gegevens van het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE ).
De meest recente informatie, die in oktober werd vrijgegeven, geeft aan dat in het tweede kwartaal van dit jaar de mediane prijs voor gezinswoningen in Portugal 1.736 euro/m2 bedroeg, wat een stijging van 6,6% betekent ten opzichte van het tweede kwartaal van 2023. Volgens gegevens van het bureau voor de statistiek ging in 2023 ongeveer 2/3 van de gemiddelde uitgaven van huishoudens in Portugal naar kosten in verband met huisvesting (39,3%).
Instellingen zoals het Internationaal Monetair Fonds (IMF) hebben ook gewaarschuwd voor de verslechtering van de toegang tot huisvesting in Portugal. "De betaalbaarheid van huisvesting is de afgelopen tien jaar aanzienlijk verslechterd", zei het agentschap in oktober, waarbij het opmerkte dat "gemiddelde hypotheekbetalingen nu 32,8% van het gemiddelde inkomen vertegenwoordigen, tegenover 23,8% vier jaar geleden." .
Het IMF wijst erop dat "een huishouden met een mediaan inkomen in 2023 niet langer in aanmerking komt voor een hypothecaire lening voor de aankoop van een middelhoog geprijsd huis, in tegenstelling tot wat er in het recente verleden gebeurde", en merkt verder op dat, "als gevolg van de snelle stijging van de huizenprijzen, tegen het tweede kwartaal van 2023 1,5 keer het mediaan inkomen nodig was om een hypotheek te krijgen voor een middelhoog geprijsd huis." Aan de aanbodzijde stellen ze dat het "essentieel is om lokale tekorten in het woningaanbod aan te pakken om aan de vraag van huishoudens te voldoen". Daartoe beveelt hij "noodzakelijke acties aan om regelgevende en administratieve belemmeringen te verminderen en het probleem van het tekort aan arbeidskrachten in de bouwsector op te lossen".
En hij prijst een aantal recente regeringsmaatregelen, zoals het "Construir Portugal" programma, dat "kan helpen enkele van de fundamentele oorzaken van woningtekorten aan te pakken als het succesvol is in het verminderen van belemmeringen in de regelgeving voor de bouw"..
