Hard gewerkt voor onroerendgoedwinst? De fiscus rekent graag af in box 1

Een man maakte in 2017 bij twee onroerendgoedtransacties 680.000 en 260.000 euro winst.

Hij gaf dat niet op als inkomen uit werk (box 1), vermogen zit normaal gesproken immers in box 3. Maar de belastinginspecteur kwam erachter dat de man de laatste jaren nogal in de weer was geweest met het aankopen van aan elkaar grenzende percelen, in twee straten. De twee grotere percelen die zo waren ontstaan, hadden hem die winst opgeleverd van in totaal 940.



000 euro. Volgens de inspecteur had de man dat bedrag ten onrechte niet opgegeven als ‘resultaat uit overig werk’ (een restcategorie voor arbeidsinkomen dat je noch als werknemer, noch als zzp’er hebt verdiend). Als je je vermogen op een normale manier beheert, dan is de meerwaarde die je creëert inkomen uit vermogen (box 3), niet uit werk (box 1).

Maar als je je voor waardevermeerdering inspant op een manier die ‘normaal actief vermogensbeheer te buiten gaat’, dan wordt het wél inkomen uit werk. En daarvan was hier sprake, vond de inspecteur. De man kreeg een naheffing inkomstenbelasting met belastingrente.

De man maakte vergeefs bezwaar en ging vervolgens in beroep bij de rechtbank. De rechtbank geeft de inspecteur gelijk bij de transactiewinst van 680.000 euro.

De man was bij dit pand bewust bezig geweest met aankopen die de waarde zouden verhogen. Hij had aangrenzende percelen bijgekocht en was zelf afgestapt op de eigenaar van hoekpercelen die niet te koop stonden, maar die hij graag wilde hebben om meerwaarde te creëren. Uit de „feiten en omstandigheden” leidt de rechtbank af dat de man daarbij werkzaamheden verrichtte die normaal actief vermogensbeheer te boven gaan.

Deze winst is dus belastbaar als inkomen uit werk. Voor de andere transactie, die van 260.000 euro, geldt dat niet.

Het ging hier volgens de rechter simpelweg om aan- en verkopen van enkele percelen. Daarom valt die winst niet in box 1. De rechtbank vermindert het bedrag waarover de man in box 1 alsnog belasting moet betalen tot 680.

000 euro. „Een geval van ‘straatje maken’, zoals bij Monopoly”, constateert Koos Boer, hoogleraar belastingrecht aan de Universiteit Leiden. „Ik denk dat deze uitspraak klopt met de vaste jurisprudentie, en de rechter heeft het redelijk toegankelijk opgeschreven.

Het uitgangspunt is: inkomen uit werk valt in box 1, inkomen uit beleggingen in box 3. Een enkele keer heb je te maken met inkomsten die ertussenin zitten, daar gaat deze uitspraak over.” Dat subtiele verschil levert wel een enorm verschil in belastingdruk op.

De man zal nu ongeveer de helft van de 680.000 euro moeten afdragen (de hoogste IB-schijf in box 1). Terwijl hij in box 3 alleen jaarlijks de fictieve rendementsheffing kwijt was geweest van zo’n 12.

000 euro. De rechtbank achtte ‘de scheidslijn tussen belast en onbelast inkomen’ in dit geval zo dun dat de rechtbank wel aannam dat de man zich de onjuistheid niet had gerealiseerd. Maar of de man zich rot geschrokken is, betwijfelt Boer een beetje: „Als je hierin zit, heeft je adviseur je waarschijnlijk wel gewaarschuwd dat de inspecteur er anders tegenaan kan kijken.

Maar was het héél duidelijk geweest dat hij aangifte in box 1 moest doen, dan had de inspecteur hem vast ook een boete gegeven. Die kan oplopen tot 50 of zelfs 100 procent van de belasting over het niet-aangegeven bedrag”, aldus Boer. Moeten particuliere beleggers zenuwachtig worden die de laatste tijd en masse hun pandjes verkopen vanwege de strengere regels voor huurinkomsten? „Zij kunnen ermee te maken krijgen.

De klassieke vraag is: is de waardevermeerdering bij verkoop een gevolg van eigen ingrijpen, de vrucht van arbeid, of van een autonome marktwaardestijging?” Wie in een beleggingspand een nieuwe keuken heeft geplaatst, of een erker, hoeft zich geen zorgen te maken. Boer: „Het is zeer de vraag of je belegging daarvan überhaupt in waarde stijgt. Maar als je serieus aan de gang bent geweest met het wijzigen van een bestemmingsplan, of grote verbouwingen om het huis rendabeler te maken, dan heb je kans dat de waardestijging in box 1 valt.

” En het is het één of het ander. Boer: „Heb je bijvoorbeeld 375.000 euro waardevermeerdering, waarvan drie ton door eigen toedoen en 75.

000 euro door marktwaardestijging, dan valt de hele 375.000 in box 1. Het gaat snel om tonnen, dus de discussie staat meteen op scherp.

” Al vindt niemand beleggers snel zielig, deze casus laat wel zien dat stilzitten op je kapitaal veel beter loont dan als je werkt voor je geld. „Het verschil tussen belasting op kapitaal en op arbeid is héél erg groot, ja, je zou bijna zeggen: onverantwoord groot. Er zijn wel argumenten voor.

Kapitaal is bijvoorbeeld vluchtiger, als je het heel hoog belast, verdwijnt het naar het buitenland, al geldt dat voor vastgoed natuurlijk niet. Binnen Europa zitten we ongeveer op het gemiddelde. Uiteindelijk is het een politieke keuze.

” Voor de duidelijkheid: dit gedoe speelt niet bij de eigen woning – daarvoor geldt een apart, heel gunstig box 1-regime: waardevermeerdering van je hoofdverblijf is onbelast. Uitspraak: Rechtbank Zeeland-West-Brabant, ECLI:NLRBZWB:2024:6657.