Die belegging in landbouwgrond was toch niet zo’n goed idee

Een getrouwd stel hoorde van een vriend over een mogelijk interessante belegging. Hij had grond gekocht van IGN Vastgoed, een bedrijf dat in landbouwgrond handelde en daarbij speculeerde op een waardestijging van de grond bij nieuwe ontwikkelingen, zoals woningbouw. In Amsterdam Sloten kocht het koppel een perceel weiland voor 100 euro per vierkante meter, nadat IGN het diezelfde dag nog voor 37,50 euro per vierkante meter had gekocht.

In de verkoopbrochure wees IGN op de plannen voor ruim 74.000 extra woningen in Amsterdam. In Aa en Hunze, in Drenthe, kocht het stel voor 60 euro per vierkante meter een perceel dat IGN nog geen drie maanden eerder voor 25 euro per vierkante meter had gekocht.



Ook hier wees IGN op toekomstige woningbouwplannen: Noord-Nederland zou een kwart van de nationale woningbouwopgave voor zijn rekening gaan nemen. Totale kosten van de grondaankopen voor het koppel: 160.000 euro.

Na de notariële levering vernam het stel via de media dat deze vorm van grondhandel de koper doorgaans op het verkeerde been zet. Het koppel schakelde een advocaat in en stapte naar de rechter om de koop ongedaan te maken. De rechtbank oordeelt dat IGN schuldig is aan een oneerlijke handelspraktijk, omdat de informatie van het bedrijf misleidend is.

Het bedrijf IGN heeft geen enkele waarschuwing gegeven dat de landbouwgrond zónder wijziging naar bouwgrond maar een fractie waard is van wat het stel betaalde: de gemiddelde waarde van landbouwgrond is 8 euro per vierkante meter. IGN deed zelfs het tegenovergestelde door te doen alsof het een waardevaste belegging is, met verkoopteksten als „grond is tastbaar en kan niet failliet gaan”, „grond zal altijd waarde behouden’”en „grond is schaars”. Al zouden de percelen wél een bestemmingswijziging ondergaan, dan nog zou het stel averlies kunnen lijden.

Aa en Hunze ligt in een krimpregio en in Amsterdam Sloten is het perceel mogelijk vervuild met asbest. En dat is nog niet alles. Bij een bestemmingswijziging moet het stel de grond eerst aan IGN aanbieden en voor het Amsterdamse perceel geldt dan ook nog een nabetalingsplicht aan IGN van 35 euro per vierkante meter.

Over de financiële gevolgen voor de kopers heeft IGN geen open kaart gespeeld, concludeert de rechtbank. Dat de koopovereenkomst en leveringsakte bepalen dat de koper „ermee bekend is” dat er geen garantie is van een bestemmingswijziging, staat daar los van. IGN moet de koopsom terugbetalen.

„Met deze uitspraak zien we een definitieve omslag.” Jeroen Rheinfeld, bijzonder hoogleraar agrarisch recht aan de Rijksuniversiteit Groningen, houdt de rechtspraak over dit soort handelspraktijken al langer in de gaten. „Tot voor kort lukte het kopers meestal niet om de verkoper of de notaris succesvol aan te spreken’” licht Rheinfeld toe.

De rechter oordeelde geregeld dat kopers primair een eigen verantwoordelijkheid hebben en zelf onderzoek moeten doen. En dat is meestal terecht, vindt de hoogleraar. „Want zo’n koper kan ook best even met de gemeente bellen en vragen hoe het precies met de bouwplannen staat.

” Maar rechters zijn in de loop der jaren steeds kritischer geworden. Voor het eerst lukt het een koper nu om met een beroep op de oneerlijke handelspraktijk, de koop ongedaan te maken en het geld terug te krijgen. Rheinfeld: „Dit leerstuk, dat sinds 2014 in onze wetgeving is opgenomen en alleen voor consumenten geldt, werd tot voor kort niet voor grondhandel ingezet.

” Rheinfeld, die benadrukt dat de aan particuliere beleggers verkochte landbouwgrond vrijwel nooit naar bouwgrond wijzigde, juicht de ontwikkeling in de rechtspraak toe. Hét probleem van deze vorm van grondhandel is volgens hem dat intussen zo’n tienduizenden landbouwpercelen in stukjes zijn geknipt en doorverkocht. Uit recent onderzoek van het Kadaster blijkt dat er sinds 2009 ongeveer 25.

000 beleggingspercelen - samen in totaal 2.000 hectare - zijn bijgekomen. Rheinfeld denkt dat dit slechts het topje van de ijsberg is.

„Als je voor een gebiedsontwikkeling langs honderden eigenaren moet, dan wordt het zo onoverzichtelijk - en daarmee tijdrovend en duur - dat hele gebieden op slot raken”, waarschuwt Rheinfeld, die vindt dat de politiek snel moet ingrijpen. Momenteel doen diverse ministeries en toezichthouders onderzoek naar effectieve maatregelen. Daarbij is aandacht voor het voorstel om de notaris al bij het koopcontract te betrekken, zodat die de koper nog op tijd kan informeren en waarschuwen.

Andere voorstellen zijn een vergunningplicht voor grondhandelaren onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten, en een splitsingsverbod om te voorkomen dat landbouwpercelen worden opgeknipt. Uit het onderzoek van het Kadaster blijkt wel iets te zijn veranderd: het aantal speculatieve grondtransacties nam in 2023 af, vermoedelijk als gevolg van de mediaberichten en de aandacht binnen de politiek. Rheinfeld: „Ook de recente rechtspraak helpt, dat zal een afschrikwekkend effect hebben op grondhandelaren.

” Uitspraak: Rechtbank Noord-Nederland, 17-7-24, ECLI:NL:RBNHO:2024:7307.