De boerderij was echt wel meer waard

De vader verkocht zijn boerderij in Friesland aan zijn zoon. De zoon betaalde daarvoor de gebruikelijke ‘agrarische waarde’, het verkoopbedrag waarbij hij het bedrijf nog net lonend kon exploiteren. In dit geval kwam die neer op ongeveer negen ton, duidelijk minder dan de marktwaarde.

Zo kon de boerderij in de familie blijven. Om te voorkomen dat bij verkoop van de boerderij de hele opbrengst alleen aan de zoon zou toekomen, werd bij de verkoop een eveneens gebruikelijke meerwaardeclausule afgesproken. Op grond van die clausule zou de vader – en na diens overlijden de moeder dan wel de zussen – een in de tijd afnemend percentage van de meerwaarde krijgen, als de zoon de boerderij binnen 24 jaar na de overname verkocht.



Maar wat was de meerwaarde precies? Die vraag doemde in volle omvang op toen de zoon vanwege arbeidsongeschiktheid het bedrijf na zestien jaar verkocht. Hij deed dat voor een veel hoger bedrag dan hij zelf had betaald. Per WhatsApp informeerde hij na de transactie zijn moeder en zussen.

Mocht de zoon de opbrengst opnieuw investeren in een ander agrarisch bedrijf of in bitcoins? En konden, voor de berekening van de meerwaarde, ook eerder aangegane hypotheken van de verkoopopbrengst van drie miljoen euro worden afgetrokken, opdat de moeder het deel van de netto-opbrengst kreeg waarop ze volgens de clausule recht had? De zoon stelde dat, maar de moeder was het er niet mee eens. Zij ging procederen. De rechtbank besliste daarop dat de zoon ruim zeven ton aan de moeder moest betalen.

Beiden gingen in hoger beroep. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden volgt grotendeels de rechtbank. De zoon moet de moeder zeseneenhalve ton betalen, plus ruim 6.

000 euro aan juridische kosten. In de meerwaardeclausule stond niet duidelijk wat als netto-opbrengst telde, of bijvoorbeeld de hypotheek van de meerwaarde afgetrokken moest worden. En over de vraag wanneer de zoon had moeten melden dat hij met een deel van de verkoopopbrengst opnieuw wilde investeren, is de akte niet duidelijk.

Maar na de verkoop en levering van de boerderij is het in ieder geval te laat, oordeelt het hof. Omdat meer boeren door strengere milieumaatregelen in de nabije toekomst hun bedrijf zullen verkopen, al dan niet vrijwillig, zijn meer van dit soort rechtszaken te verwachten. Want bij de verkoop van boerderijen staan grote belangen op het spel.

„En dan gaat het vaak over de toepassing van de meerwaardeclausule”, zegt advocaat Wiebren Santema (Santema advocatuur), die niet bij de zaak is betrokken. Hij doet vaker dit soort zaken en kijkt niet op van deze uitkomst. „Het gaat erom dat je goed onderbouwt wat die ‘agrarische waarde’ is.

Alleen dan is de regeling bestand tegen eventuele aanspraken van familieleden op hun erfdeel.” Als de toepassing van de meerwaardeclausule zo vaak leidt tot problemen, zou je dan geen uitgewerkt model verwachten met een volledige opsomming van keuzemogelijkheden, waarin de termen duidelijk omschreven zijn? „Je kunt wel een model uit de kast trekken, maar je moet rekening houden met de specifieke omstandigheden”, zegt Santema. „Je wilt met de afspraken aansluiten bij wat de partijen exact willen.

” De zoon vond dat onder andere de hypotheek van de meerwaarde moest worden afgetrokken. „Maar daarmee was bij de overdracht van vader op zoon al rekening gehouden’, zegt advocaat Matthijs Sturms (Alderse Baas advocaten), die optrad voor de moeder. „Het was beter geweest als het al dan niet aftrekken van hypotheken in de akte was opgenomen, maar dat is vooral wijsheid achteraf.

” Advocaat Martijn van Rongen (Groenewegen advocaten), die de zoon bijstond, „zou in heel Friesland wel lezingen willen houden om duidelijk te maken dat je heel goed moet begrijpen wat wordt afgesproken in zo’n meerwaardeclausule. Want onduidelijkheden leiden vaak tot grote drama’s en vormen vreselijke splijtzwammen in families”. De afspraken worden vaak opgesteld door bedrijfsadviseurs of accountants, „die het zelf ook niet snappen”, aldus Van Rongen.

Notarissen leggen die afspraken dan vast. „Het zou beter zijn als bij het opstellen van de clausule een advocaat werd betrokken, want die houdt rekening met alle mogelijke beren op de weg. Wat moet er gebeuren als de boer onverwacht moet stoppen? En als de overheid gaat onteigenen, mag je het geld dan gebruiken om in Denemarken of Canada een nieuw agrarisch bedrijf te beginnen?” Volgens Van Rongen is het probleem sowieso dat de boer die het bedrijf heeft overgenomen vaak vindt dat het helemaal van hem is.

„Want hij heeft er vaak vele jaren hard gewerkt, met voorspoed en tegenslag, hij heeft risico’s genomen – en dan moet hij soms achteraf een deel van de opbrengst afstaan!” Ook het ‘blijversrecht’ biedt hier geen oplossing. Dat is de praktijk die sinds jaar en dag heerst in Twente en de Achterhoek. Als een van de kinderen daar de boerderij overneemt, verklaren broers en zussen dat ze afzien van het opeisen van hun erfdeel.

Dit ‘aftekenen’ doen ze in ruil voor (veel) minder geld dan hun legitieme portie zou zijn. Maar die afspraak houdt juridisch geen stand als een kind later niettemin zijn erfdeel wil – al is niet bekend hoe vaak dat voorkomt. Uitspraak: gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 6 augustus 2024; ECLI:NL:GHARL:2024:5053.