De 10 belangrijkste trends voor de huizenmarkt en je hypotheek in 2024

Het jaar 2024 was voor de huizenmarkt niet saai, zeker niet wat betreft de ontwikkeling van de huizenprijzen. Nog altijd is sprake van krapte in het aanbod van koopwoningen, terwijl de vraag sterk blijft. Het gevolg is dat huizenprijzen hard omhoog gaan.

Maar er waren dit jaar meer ontwikkelingen van belang op de woningmarkt, zoals een dalende hypotheekrente en een hogere leencapaciteit voor kopers. Business Insider behandelt 10 belangrijke trends, onder meer op basis van ontwikkelingen die financieel intermediairs De Hypotheekshop en Van Bruggen Adviesgroep hebben benoemd. 1.



Hypotheekrente licht lager De populairste hypotheek van 10 jaar vast met NHG-verzekering is dit met 0,4 procentpunt gezakt ten opzichte van 2023. De rente van 10 jaar vast met NHG-vezekering staat nu op gemiddeld 3,5 procent, wat 1 procentpunt lager is dan vorig jaar oktober, toen deze rente op een piekniveau stond, schrijft De Hypotheekshop. Ook de variabele hypotheekrentes en de rentes die korter dan 1 jaar vaststaan, zijn gedaald, merkt De Hypotheekshop op.

Dit is gunstig voor doorstromers die verhuizen naar een volgende koopwoning. Zij krijgen vaak met kortere of variabele rentes te maken als ze een overbruggingshypotheek afsluiten of hun oude hypotheek meenemen naar de volgende woning. De overbruggingshypotheek heeft vaak een korte of variabele rente en de 'meeneemhypotheek' krijgt vaak tijdelijk een korte of variabele rente totdat de oude woning is verkocht.

Voor doorstromers is het dus prettig dat deze rentes ook zijn gedaald. Dat neemt niet weg dat de huidige variabele rente nog steeds hoger ligt dan de huidige vaste rentes. Op dit moment is de gemiddelde variabele rente meer dan 1 procentpunt hoger dan de gemiddelde rente voor 10 jaar vast.

Dit is in principe een atypische situatie, omdat bij leningen zekerheid doorgaans duurder is: hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de rente. Maar bij de hypotheekrentes is het al sinds halverwege 2023 andersom, dat is een trend die in 2024 niet is gebroken. Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat de hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG in 2025 verder daalt met enkele tienden van een procentpunt.

Bekijk hier die de financieel intermediair voor volgend jaar schetst. 2. Hypotheeklasten lager ten opzichte van het inkomen Veel huiseigenaren hebben hun hypotheekrente voor langere tijd vastgezet.

De populairste rentevaste periode is 10 jaar. In de jaren vóór 2022 kozen veel huiseigenaren echter voor 20 jaar vast. Destijds lagen hypotheekrentes op bodemniveaus van 1 à 2 procent.

Dit betekent dat voor een flinke groep huiseigenaren met een vaste hypotheekrente de maandelijkse hypotheeklasten al jaren min of meer gelijk blijven, terwijl ze hun inkomen de afgelopen jaren hebben zien stijgen. Werkgevers hebben de onder druk van vakbonden, ter compensatie van de hoge inflatie die mede door de energiecrisis van 2022 werd aangejaagd. Wie de afgelopen jaren meer is gaan verdienen en de hypotheekrente heeft vastgezet, is nu een kleiner deel van het inkomen kwijt aan hypotheeklasten, merkt Van Bruggen Adviesgroep op.

De financieel intermediair verwacht dat deze trend in 2025 doorzet, maar dat de lonen minder hard stijgen dan in 2024. Huurders hebben het minder goed getroffen. In 2025 mogen de huren fors stijgen; vrije sectorhuurwoningen met 4,1 procent, sociale huurwoningen met 5 procent en middenhuurwoningen met 7,7 procent.

Gemiddeld is een huurder ongeveer een kwart van zijn inkomen kwijt aan woonlasten, een huiseigenaar slechts 16,6 procent. Wel zijn gemeentelijke belastingen een steeds grotere kostenpost voor huiseigenaren, schrijft Van Bruggen Adviesgroep. Een huiseigenaar betaalt onder meer Onroerende Zaak Belasting (ozb), die gebaseerd is op de WOZ-waarde.

In 2024 betaalde een woningeigenaar gemiddeld bijna 1.000 euro aan gemeentebelasting. De gemeentebelastingen kunnen in 2026 veel verder stijgen, omdat gemeenten dan minder geld krijgen van het Rijk.

3. Aflossingsvrije hypotheken onder druk De Europese Centrale Bank (ECB) heeft banken en andere geldverstrekkers gevraagd de aflossingsvrije hypotheken in hun hypotheekportefeuilles na te lopen. Dit type hypotheek wordt als meer risicovol gezien, omdat de maandlasten alleen uit rente bestaan en de schuld in principe tot aan het einde van de looptijd blijft staan.

Aflossen gebeurt uiteindelijk met verkoop van de woning, spaargeld of een nieuwe hypotheek. Aflossingsvrije hypotheken waren een groot probleem tijdens de financiële crisis die in 2008 uitbrak, toen veel woningen 'onder water' kwamen te staan. De hypotheek was groter dan de woningwaarde, wat vooral bij huiseigenaren met aflossingsvrije hypotheken problematisch was.

Er dreigde een restschuld bij verkoop van de woning. In 2013 zijn de regels aangescherpt. Sindsdien heb je geen recht op de fiscale hypotheekrenteaftrek, als je een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit.

En bij de meeste geldverstrekkers kun je maximaal 50 procent van de woningwaarde aflossingsvrij financieren. Voor aflossingsvrije hypotheken van vóór 2013 geldt een overgangsregeling. Hierbij geldt de hypotheekrenteaftrek nog wel, ook als de hypotheek wordt meegenomen naar een volgende woning.

Kortom: aflossingsvrije hypotheken bestaan nog wel, maar de ECB wil dat aanbieders hun klanten op de risico's wijzen. Financieel intermediair De Hypotheekshop wijst er wel op dat niet iedere huiseigenaar met een aflossingsvrije hypotheek in de problemen zit. Voor ouderen die hun hypotheek kunnen betalen, is het niet noodzakelijk en soms zelfs ongunstig als zij de aflossingsvrije hypotheek toch (deels) aflossen.

Zij kunnen hun geld beter inzetten om comfortabel rond te komen of om hun woning te verbeteren of te verduurzamen, stelt De Hypotheekshop. 4. Meer energiezuinige woningen in verkoop Sinds de energiecrisis in 2022 is een energiezuinige woning steeds belangrijker geworden.

Het energielabel is nu ook . Volgens De Hypotheekshop wordt er meer verduurzaamd via de hypotheek. Van Bruggen Adviesgroep haalt onderzoek van ING aan, waaruit blijkt dat driekwart van de Nederlandse huiseigenaren in de afgelopen drie jaar duurzame maatregelen trof.

Kleine maatregelen werden vaak met spaargeld betaald, maar grotere aanpassingen werden met een tweede hypotheek gefinancierd. Er zijn dit jaar ook meer relatief energiezuinige woningen verkocht, volgens Van Bruggen Adviesgroep. Begin 2024 had 51 procent van de te koop staande woningen energielabel B of hoger.

Eind 2024 steeg dit naar 56 procent, volgens Van Bruggen Adviesgroep, die eraan toevoegt behalve verduurzaming door woningeigenaren ook nieuwbouw bijdraagt aan de groei van huizen met een goed energielabel. De Hypotheekshop ziet wel dat consumenten zijn wat afwachtend geworden door onzekerheden rond subsidies voor , warmtepompen en spouwmuurisolatie. Van Bruggen Adviesgroep benoemt onder meer het terugtrekken van de overheid bij verduurzaming, zoals het einde van de salderingsregeling voor zonnepanelen per 1 januari 2027.

Toch vinden beide financieel intermediairs dat investeren in verduurzaming loont. Het is goed voor het milieu, zorgt voor lagere maandlasten en het verhoogt het wooncomfort en de woningwaarde. Waarmee we op het volgende punt komen.

5. Woningen met goed energielabel meer waard In 2024 zijn woningen met een gunstig energielabel harder in waarde gestegen dan woningen met een minder gunstig label, volgens Van Bruggen Adviesgroep. Dit kwam onder meer door de aangepaste hypotheeknormen sinds 1 januari 2024, waarbij je meer kan lenen voor een woningen met een beter energielabel.

Dit zijn enkele mogelijkheden: Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat het verschil in woningwaarde tussen energielabels in 2025 stagneert. Maar de huidige verschillen blijven wel bestaan, waardoor het aantrekkelijk blijft om woningen met een ongunstig energielabel te verduurzamen. 6.

Funderingsrisico wordt belangrijker De fundering wordt een steeds belangrijker bij hypotheekaanvragen, ziet De Hyptheekshop. Onder meer klimaatverandering kan ervoor zorgen dat de fundering wordt aangetast. Maar het risico op funderingsschade is lastig in te schatten, omdat specifieke informatie per woning vaak niet beschikbaar is en onderzoek duur.

Funderingproblematiek kan mogelijk 1 miljoen woningen in risicogebieden raken. Woningeigenaren en kopers doen er goed aan te onderzoeken of ze hiermee te maken kunnen krijgen. Want de herstelkosten van funderingsschade kunnen oplopen tot 100.

000 euro, en soms meer. Business Insider schreef eerder uitgebreid over funderingsproblematiek. 7.

Geen verandering in berekening hypotheekrenteaftrek in 2024...

De fiscale hypotheekrenteaftrek is al jaren een heet hangijzer. De vraag is of een subsidie op koopwoningen nodig is. Deze werkt bijvoorbeeld ongelijkheid in de hand tussen woningbezitters en degenen voor wie de koopwoningmarkt moeilijk te betreden is, zeggen critici.

Maar de hypotheekrenteaftrek afschaffen is niet eenvoudig, aangezien politici zich daarmee niet populair maken bij woningeigenaren die vaak een groot deel van de achterban vormen. In de afgelopen jaren is de hypotheekrenteaftrek wel versoberd. De hypotheekrenteaftrek is gekoppeld aan de tariefschijven voor de inkomstenbelasting.

Maar sinds 2014 is het maximale tarief waartegen hogere inkomens de betaalde hypotheekrente kunnen aftrekken, systematisch verlaagd. Sinds 2023 geldt het tarief van de eerste belastingschijf als het maximale tarief voor de hypotheekrenteaftrek. In 2024 is dat tarief 36,79 procent.

Er is dit jaar dus geen verandering geweest in de systematiek van de hypotheekrenteaftrek. Echter, voor 2025 staat er wel weer een wijziging op stapel. 8.

...

wel aanpassing hypotheekrenteaftrek in 2025 In het Regeerprogramma waarin het kabinet-Schoof het Hoofdlijnenakkoord heeft uitwerkt, staat dat het kabinet de afbouw van de wil laten. Maar dat bleek bij de presentatie van de afgelopen september toch anders uit te pakken. Omdat het kabinet het aantal schijven in box 1 voor de inkomstenbelasting van twee naar drie heeft gebracht, zijn er gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek.

Er moet opnieuw bepaald worden wat het toptarief is voor de aftrek. Uit het bleek dat het kabinet niet voor het tarief in de laagste schijf kiest, zoals nu nog het geval is, maar voor de tweede schijf met het tarief van 37,48 procent. Dat is dus een iets hogere aftrek dan de 36,79 procent die nu geldt.

De verhoging van de hypotheekrenteaftrek staat haaks op de afbouw van het belastingvoordeel in de afgelopen jaren. Dat in de Tweede Kamer en van experts, ook omdat de keuze voor de tweede schijf als toptarief ervoor zorgt dat lagere inkomens minder aftrek krijgen dan hogere inkomens. Inmiddels heeft de Eerste Kamer het Belastingplan 2025 aangenomen waarmee inkomens tussen de 38.

441 euro en 76.817 euro volgend jaar inderdaad meer hypotheekrente kunnen aftrekken. Maar mogelijk is hier het laatste woord nog niet over gezegd.

Het kan zijn dat er kritiek komt vanuit de Europese Commissie, omdat Nederland heeft beloofd de hypotheekrenteaftrek te verlagen tot 37 procent. Daar ligt het tarief van 37,48 procent voor 2025 dus iets boven. 9.

Krapte in aanbod woningen blijft De krapte in het aanbod van koopwoningen en betaalbare huurwoningen is nog altijd een structureel probleem. De overheid , onder meer door het verminderen van regels. Maar dat blijkt makkelijker gezegd dan gedaan.

De extra die het kabinet-Schoof heeft uitgetrokken voor de komende vijf jaar, is niet genoeg zeggen marktpartijen. Zij zeggen jaarlijks 3 tot 6 miljard euro steun nodig te hebben om 100.000 woningen per jaar te kunnen bouwen.

Ondertussen vond er in 2024 een verschuiving plaats bij bestaande woningen. Flink wat particuliere verhuurders en verkochten hun bezit. Door verschillende fiscale maatregelen én een verandering van de huurwet is het voor veel woningeigenaren niet meer rendabel om te verhuren.

In 2024 werden veel voormalig huurwoningen in de verkoop gedaan, waardoor meer betaalbare koopwoningen beschikbaar kwamen. Goed nieuws voor starters die hun slag konden slaan, aldus Van Bruggen Adviesgroep, die verwacht dat in 2025 meer verhuurders hun woning in de verkoop zullen doen. 10.

Elke maand een grotere huizenprijsstijging in 2024 De huizenprijzen zijn fors gestegen in 2024. In het begin van het jaar ging het nog om toenames van enkele procenten op jaarbasis, maar in de tweede helft van het jaar schoten huizenprijzen veel harder omhoog. Sinds juli klommen de prijzen elke maand met meer dan 10 procent op jaarbasis.

In november ging het van bijna 12 procent op jaarbasis. De sterke stijging van huizenprijzen wordt mede veroorzaakt door het krappe aanbod, maar ook door hogere lonen, ruimere hypotheeknormen en de lichte daling van de hypotheekrente dit jaar. Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat de huizenprijzen in 2025 met 4 tot 7 procent zullen stijgen, fors meer dan de inflatie die in Nederland ook relatief hoog is.

Hogere lonen blijven de belangrijkste aanjager en ook de verwachting dat hypotheekrentes nog iets verder dalen, kan de huizenprijzen verder omhoog stuwen. LEES OOK:.